Die größten Risiken als Vermieter – und wie Sie sie einpreisen

Die Risiken im Überblick

Risiko	Was passieren kann	Größenordnung im Beispiel*
Leerstand und Mietausfall	Mieterwechsel mit Lücke, Zahlungsausfall, Räumung	1 Monat Leerstand: rund 1.000 € Miete fehlen, die Kosten laufen weiter
Zinsanstieg	Anschlussfinanzierung nach 10 oder 15 Jahren zu höherem Zins	+1 Prozentpunkt auf 200.000 € Restschuld: rund 100 bis 170 € mehr im Monat
Große Reparaturen	Sonderumlage für Dach, Fassade oder Heizung; Reparaturen in der Wohnung	Sonderumlage von 7.100 € für eine 80-m²-Wohnung
Schwache Wertentwicklung	Lage entwickelt sich schlechter, Preise stagnieren	1 % statt 2 % Wertsteigerung pro Jahr: nach 15 Jahren rund 53.000 € weniger Vermögen
Neue Regeln	Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Heizungspflichten, CO₂-Kosten	Bei einer neuen Gasheizung ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten
Eigene Lebenslage	Einkommen sinkt, Steuererstattung fällt weg, Trennung, Umzug	Ein Verkauf vor zehn Jahren macht den Gewinn steuerpflichtig

* Wohnung für 300.000 €, Kaltmiete 1.000 € im Monat, 60.000 € Eigenkapital, 4 % Zins – wie in unseren übrigen Ratgebern.

Leerstand und Mietausfall

Ein Monat ohne Miete kostet rund 8 % der Jahresmiete. Hausgeld, Zins und Tilgung laufen weiter. In der Kalkulation setzen viele 2 % der Jahresmiete als Mietausfall an – das entspricht etwa einer Woche pro Jahr und ist eher knapp. Rechnen Sie bei Mieterwechseln mit Renovierung und Suche eher mit einem Monat oder mehr.

Seltener, aber teurer ist ein Mieter, der nicht zahlt. Bis eine Räumung durchgesetzt ist, können Monate vergehen; Anwalts-, Gerichts- und Räumungskosten kommen hinzu. Die Kaution – höchstens drei Kaltmieten – deckt das oft nicht.

Vorsorge: sorgfältige Mieterauswahl mit Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft, Kaution vereinbaren, Miete realistisch statt maximal ansetzen, bei Zahlungsverzug schnell reagieren.

Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung

Das unterschätzte Risiko: Nach zehn Jahren mit 2 % Tilgung sind noch rund drei Viertel des Kredits offen. Liegt der Zins dann höher als beim Kauf, steigt die Rate – je Prozentpunkt und 200.000 € Restschuld um rund 100 € im Monat, wenn die Laufzeit gleich bleiben soll, oder um rund 170 €, wenn Sie den Tilgungssatz beibehalten. Wie stark Bauzinsen schwanken können, zeigt der Verlauf seit 2003: von über 5 % auf 1,1 % und wieder auf rund 4 %. Siehe Bauzinsen aktuell.

Vorsorge: längere Zinsbindung, höhere Tilgung, Sondertilgungen nutzen, die Rate auch mit 2 Prozentpunkten mehr Zins durchrechnen. Mehr im Ratgeber Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.

Große Reparaturen und Sonderumlagen

Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Gemeinschaft über Dach, Fassade und Heizung. Reicht die Rücklage nicht, kommt eine Sonderumlage – im Beispiel unseres Ratgebers zur Rücklage 7.100 € für eine 80-m²-Wohnung. In der Wohnung selbst können Bad, Böden oder Elektrik anstehen, gerade bei älteren Gebäuden.

Vorsorge: vor dem Kauf Protokolle, Beschluss-Sammlung und Rücklage prüfen – siehe WEG-Unterlagen vor dem Kauf und Erhaltungsrücklage; Instandhaltung realistisch nach Alter des Gebäudes ansetzen.

Schwache Wertentwicklung

Die Wertsteigerung ist der größte Hebel einer Kapitalanlage-Wohnung – und die unsicherste Annahme. Im Beispiel macht 1 Prozentpunkt weniger Wertsteigerung pro Jahr nach 15 Jahren rund 53.000 € weniger Vermögen aus. Ob eine Lage gewinnt oder verliert, hängt von Arbeitsplätzen, Bevölkerung, Infrastruktur und Angebot ab – und lässt sich nur begrenzt vorhersehen.

Vorsorge: nicht zu teuer kaufen, damit die Rechnung nicht allein an der Wertsteigerung hängt – siehe Kaufpreisfaktor – und mit einer vorsichtigen Annahme rechnen.

Neue Regeln während der Haltedauer

Über 15 oder 30 Jahre ändern sich Gesetze. Allein seit 2023 kamen die Aufteilung der CO₂-Kosten, die Kappung der Modernisierungsmieterhöhung für neue Heizungen auf 0,50 € pro m² und Monat, das Ende der Kabel-TV-Umlage und 2026 der Umbau des Heizungsgesetzes. Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen begrenzen, wie schnell die Miete steigen darf.

Vorsorge: Mietsteigerung vorsichtig ansetzen; bei Heizung und Energiestandard die laufenden Pflichten und Kosten mitrechnen – siehe Heizungsgesetz 2026.

Klumpenrisiko und eingeschränkte Beweglichkeit

Eine Wohnung bündelt viel Vermögen in einem Objekt, einer Lage, oft einem Mieter. Brauchen Sie Geld, können Sie sie nicht teilweise verkaufen; ein Verkauf dauert Monate und kostet mehrere Prozent des Preises. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn außerdem steuerpflichtig – siehe Spekulationsfrist.

Vorsorge: eine Reserve außerhalb der Wohnung halten. Sie sollte mindestens eine größere Reparatur oder Sonderumlage und einige Monate Leerstand abdecken – im Beispiel also eher 10.000 € als 2.000 €.

Ein einfacher Stresstest

Rechnen Sie vor dem Kauf durch, ob Sie folgendes Jahr verkraften würden:

Ereignis	Zusätzliche Belastung
Laufende Zuzahlung (Beispiel)	4.308 €
Drei Monate Leerstand (Kaltmiete und Betriebskosten, die Sie bei Leerstand selbst tragen)	rund 3.600 €
Sonderumlage	7.100 €
Summe in einem schlechten Jahr	rund 15.000 €

Wenn Sie diesen Betrag nicht ohne Kreditaufnahme aufbringen könnten, ist die Finanzierung zu knapp – unabhängig davon, wie gut die Rendite auf dem Papier aussieht.

Versicherungen

Für Vermieter wichtig sind vor allem eine Gebäudeversicherung (bei Eigentumswohnungen schließt sie die Gemeinschaft ab) und eine Haftpflicht, die vermietete Immobilien abdeckt. Ob sich weitere Versicherungen wie eine Mietausfallversicherung lohnen, hängt vom Einzelfall und den Bedingungen ab.

Häufige Fehler

• Nur das gute Szenario rechnen.
• Mietausfall und Instandhaltung zu knapp ansetzen.
• Die Anschlussfinanzierung ausblenden.
• Alles Geld in die Wohnung stecken und keine Reserve behalten.
• Die Lage nur nach der heutigen Nachfrage beurteilen.