Ratgeber · Entscheiden
Kaufen oder mieten? Die ehrliche Rechnung
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Kaufen lohnt sich vor allem dann, wenn der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstig ist, Sie lange bleiben und der Zins nicht zu hoch ist. Im Beispiel – 300.000 € Kaufpreis, vergleichbare Miete 1.000 €, 4 % Zins – liegt „Mieten und anlegen“ nach 30 Jahren vorn. Liegt die vergleichbare Miete bei 1.250 €, gewinnt der Kauf deutlich. Und: Der Mieter gewinnt nur, wenn er das gesparte Geld wirklich anlegt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der wichtigste Wert ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Wohnung.
- Im Beispiel kippt die Rechnung zwischen 20 und 25 Jahresmieten: darunter gewinnt der Kauf, darüber das Mieten mit Geldanlage.
- Kaufnebenkosten brauchen Jahre, bis sie sich verteilen – wer in fünf Jahren umzieht, mietet meist günstiger.
- Der Mieter liegt nur vorn, wenn er Eigenkapital und Ersparnis diszipliniert anlegt. Für viele wirkt die Kreditrate wie ein Sparzwang.
- Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung und Freiheit beim Gestalten stehen in keiner Rechnung – Flexibilität und Klumpenrisiko auch nicht.
Der faire Vergleich
„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – dieser Satz stimmt so nicht. Auch der Käufer zahlt Geld, das weg ist: Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung. Fair ist der Vergleich nur, wenn beide dasselbe Geld einsetzen:
- Der Käufer steckt sein Eigenkapital in die Wohnung und zahlt jeden Monat Rate und Eigentümerkosten.
- Der Mieter legt dasselbe Eigenkapital in einem breit gestreuten ETF an und zahlt Miete. Ist die Miete niedriger als das, was der Käufer zahlt, legt er die Differenz ebenfalls an.
Betriebskosten wie Wasser, Müll und Heizung zahlen beide und spielen für den Vergleich keine Rolle. Am Ende zählt das Vermögen: beim Käufer die Wohnung abzüglich Restschuld und Verkaufskosten, beim Mieter das Depot nach Steuern. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG); sonst gilt die Zehnjahresfrist. ETF-Gewinne werden versteuert.
Das Beispiel
Eine Wohnung für 300.000 € in Rheinland-Pfalz, 60.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 2 % Tilgung, 160 € Eigentümerkosten im Monat, 2 % Wertsteigerung pro Jahr. Eine vergleichbare Wohnung kostet 1.000 € Kaltmiete, die Miete steigt um 1,5 % pro Jahr. Der ETF bringt 7 % pro Jahr vor Kosten.
Im ersten Jahr zahlt der Käufer 1.511 € im Monat, der Mieter 1.000 €. Der Mieter legt also zu Beginn 60.000 € und jeden Monat rund 500 € an.
| nach | Vermögen Käufer | Vermögen Mieter | vorn |
|---|---|---|---|
| 10 Jahren | 147.316 € | 179.477 € | Mieter |
| 20 Jahren | 320.586 € | 374.506 € | Mieter |
| 30 Jahren | 554.757 € | 705.419 € | Mieter |
Bei diesem Kaufpreis – 25 Jahresmieten – liegt der Mieter vorn. Damit der Kauf gleichzieht, müsste die Wohnung um rund 2,9 % pro Jahr im Wert steigen.
Was das Ergebnis dreht
Nach 30 Jahren, jeweils nur eine Annahme verändert:
| Änderung | Ergebnis nach 30 Jahren |
|---|---|
| Ausgangsfall (25 Jahresmieten) | Mieter vorn, rund 151.000 € |
| Vergleichbare Miete 1.250 € (20 Jahresmieten) | Käufer vorn, rund 122.000 € – ab Jahr 10 |
| Vergleichbare Miete 800 € (31 Jahresmieten) | Mieter vorn, rund 369.000 € |
| Zins 3 % statt 4 % | Käufer knapp vorn, rund 12.000 € – ab Jahr 15 |
| Wertsteigerung 3 % statt 2 % | Käufer knapp vorn, rund 28.000 € |
| ETF-Rendite 5 % statt 7 % | Käufer vorn, rund 100.000 € |
Die Lehre: Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete entscheidet am meisten. In vielen Großstädten liegt es heute bei 25 bis 30 Jahresmieten und mehr – dort rechnet sich Mieten mit konsequenter Geldanlage oft besser. In Regionen mit 20 Jahresmieten und weniger hat der Kauf klar die Nase vorn.
Was in keiner Rechnung steht
Für den Kauf
- Sparzwang: Der Mieter gewinnt nur, wenn er wirklich jeden Monat anlegt – 30 Jahre lang, auch in schlechten Börsenjahren. Viele schaffen das nicht. Die Kreditrate dagegen muss bezahlt werden.
- Sicherheit: Kein Risiko einer Eigenbedarfskündigung, keine Mieterhöhungen, mietfreies Wohnen im Alter.
- Gestaltungsfreiheit: Umbauen, renovieren, Haustiere, Garten.
Für das Mieten
- Flexibilität: Ein Umzug wegen Beruf oder Familie kostet den Mieter wenig, den Käufer Verkaufskosten und möglicherweise einen Verlust.
- Streuung: Das Vermögen des Mieters steckt in Tausenden Unternehmen, das des Käufers in einer Wohnung an einem Ort.
- Keine Überraschungen: Sonderumlagen, Heizungstausch und Reparaturen trägt der Vermieter.
Wie lange man bleibt
Kaufnebenkosten von rund 10 % und Verkaufskosten von einigen Prozent brauchen Jahre, um sich zu verteilen. Wer nach wenigen Jahren wieder umzieht, steht als Käufer fast immer schlechter da. Als grobe Orientierung: Unter zehn Jahren Wohndauer spricht in den meisten Fällen wenig für den Kauf.
So entscheiden Sie
- Die vergleichbare Miete ehrlich ermitteln – gleiche Lage, Größe, Ausstattung.
- Kaufpreis durch Jahresmiete teilen. Unter 20: Kauf meist im Vorteil. Über 25: genau rechnen.
- Mit eigenen Zahlen rechnen – mit dem Rechner Kaufen oder mieten?.
- Sich selbst ehrlich fragen: Würde ich als Mieter die Differenz wirklich jeden Monat anlegen?
- Die Finanzierung prüfen: Ist die Rate auch nach der Zinsbindung tragbar? Siehe Finanzierung.
Häufige Fehler
- „Miete ist rausgeworfenes Geld“ – Zinsen und Nebenkosten auch.
- Nur die Rate mit der Miete vergleichen und Instandhaltung, Rücklage und Kaufnebenkosten vergessen.
- Den Wert der Wohnung zu optimistisch ansetzen. Historisch sind Immobilienpreise real kaum gestiegen – siehe Kapitalaufbau mit Immobilien.
- Als Mieter das gesparte Geld ausgeben statt anlegen.
- Für wenige Jahre kaufen.