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Rechner · Entscheiden

Kaufen oder mieten?

Fairer Vergleich mit demselben Geld: Der Käufer zahlt Kredit und Eigentümerkosten. Der Mieter zahlt Miete und legt sein Eigenkapital und jeden Euro, den er weniger ausgibt, in einem breit gestreuten ETF an. Wer hat am Ende mehr?

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Kaufen
€
Was bedeutet das?
Was
Der Preis im Kaufvertrag, ohne Nebenkosten.
Warum wichtig
Fast alle Ergebnisse hängen daran: Nebenkosten, Kredithöhe, Abschreibung und Rendite.
Wo finden
Exposé oder Kaufvertragsentwurf. Bei Verhandlungsspielraum rechnen Sie ruhig mehrere Preise durch.
€
Was bedeutet das?
Was
Das eigene Geld, das Sie in den Kauf stecken – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Warum wichtig
Bestimmt, wie viel Sie leihen müssen, wie hoch Zins und Rate sind und wie stark der Hebel wirkt.
Wo finden
Ihr Erspartes, abzüglich einer Reserve für Unvorhergesehenes, die nicht in die Immobilie fließen sollte.
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung, August 2026: 4,04 %
Was bedeutet das?
Was
Der vereinbarte Jahreszins des Kredits (Sollzins), nicht der Effektivzins.
Warum wichtig
Ein halber Prozentpunkt verändert Rate und Ergebnis deutlich.
Wo finden
Finanzierungsangebot oder ESIS-Merkblatt der Bank. Ohne Angebot: den aktuellen amtlichen Bauzins als Anhalt nehmen.
%
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kredits, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent der Kreditsumme.
Warum wichtig
Mehr Tilgung heißt höhere Rate, aber weniger Restschuld und weniger Zinsrisiko nach der Zinsbindung.
Wo finden
Legen Sie selbst fest. Üblich sind 1,5 bis 3 %; die Bank nennt ihn im Angebot.
€ Verwaltung, Rücklage, Reparaturen – nicht Wasser, Heizung und andere Betriebskosten, die auch Mieter zahlen. Standardwert: Verwaltung, Bank und Instandhaltung wie im Cashflow-Rechner (37 € + 124 €), Beispielwert
Was bedeutet das?
Was
Kosten, die nur der Eigentümer trägt: Verwaltung, Bankgebühren der Gemeinschaft, Rücklage und Reparaturen.
Warum wichtig
Betriebskosten wie Wasser oder Heizung zahlen Mieter und Eigentümer gleich – diese Kosten aber nur der Eigentümer.
Wo finden
Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft (Hausgeld ohne Betriebskosten) plus eine eigene Reserve für die Wohnung; beim Haus die gesamte Instandhaltung.
Mieten
€
Was bedeutet das?
Was
Die Kaltmiete, die Sie für eine vergleichbare Wohnung zahlen würden – gleiche Lage, Größe und Ausstattung.
Warum wichtig
Der wichtigste Wert im Vergleich: Je höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, desto eher lohnt sich der Kauf.
Wo finden
Mietspiegel und aktuelle Angebote in derselben Gegend. Wohnen Sie schon zur Miete, Ihre heutige Kaltmiete.
Jahre
Was bedeutet das?
Was
Wie lange Sie die Immobilie bzw. die Geldanlage halten.
Warum wichtig
Kaufnebenkosten verteilen sich über die Zeit; nach zehn Jahren ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei.
Wo finden
Ihre Planung. Rechnen Sie ruhig 10, 15 und 20 Jahre durch.
Weitere Annahmen
Entwicklung
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Preise für Wohnimmobilien 1990–2025: 2,1 % pro Jahr; Destatis-Häuserpreisindex 2000–2025: 2,4 %
Was bedeutet das?
Was
Um wie viel Prozent die Immobilie im Durchschnitt pro Jahr an Wert gewinnt.
Warum wichtig
Der größte Hebel im Ergebnis – und die unsicherste Annahme.
Wo finden
Eine Annahme. Rechnen Sie mehrere Werte durch; der Rechner zeigt, welche Wertsteigerung für einen Gleichstand nötig wäre.
% Standardwert: Destatis, Mietindex im Verbraucherpreisindex 1995–2025: 1,4 % pro Jahr; Nettokaltmieten 2015–2025: 1,65 %
Was bedeutet das?
Was
Um wie viel Prozent die Miete im Durchschnitt pro Jahr steigt.
Warum wichtig
Wirkt über die Jahre auf Cashflow und Wert, ist aber gesetzlich begrenzt.
Wo finden
Eine Annahme. Langfristig stiegen die Nettokaltmieten in Deutschland um rund 1,5 % pro Jahr.
% Standardwert: Destatis, Verbraucherpreisindex 1991–2025: 2,0 % pro Jahr
Was bedeutet das?
Was
Wie stark Verwaltungs- und ähnliche Kosten jährlich steigen.
Warum wichtig
Kosten steigen meist mindestens mit der Inflation.
Wo finden
Eine Annahme, etwa in Höhe der erwarteten Inflation.
% Standardwert: MSCI World (Net Total Return, in Euro): 6,67 % pro Jahr vom 29.12.2000 bis 30.09.2026 laut MSCI; 1970–2025 rund 7,7 %
Was bedeutet das?
Was
Die angenommene jährliche Rendite eines breit gestreuten Aktien-ETF vor Kosten.
Warum wichtig
Der Maßstab, an dem sich die Immobilie messen muss.
Wo finden
Eine Annahme. Langfristige Durchschnittswerte liegen je nach Zeitraum bei 5 bis 8 %; die Vergangenheit ist keine Garantie.
% Standardwert: Beispielwert für einen breit gestreuten Welt-Aktien-ETF
Was bedeutet das?
Was
Die laufenden Kosten des ETF pro Jahr (TER).
Warum wichtig
Mindern die Rendite Jahr für Jahr.
Wo finden
Basisinformationsblatt des ETF; breit gestreute ETF kosten oft 0,1 bis 0,3 %.
Nebenkosten
% Standardwert: Gebühren nach GNotKG nachgerechnet: mit Grundschuld etwa 1,3–1,7 % des Kaufpreises
Was bedeutet das?
Was
Kosten für Notar und Grundbuchamt in Prozent des Kaufpreises.
Warum wichtig
Gehört zu den Kaufnebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wo finden
Üblich sind etwa 1,5 bis 2 %. Genaue Beträge nennt der Notar auf Anfrage.
% Standardwert: Übliche Käuferhälfte von 7,14 % inkl. Umsatzsteuer; regional auch 2,975 % oder 3,125 %
Was bedeutet das?
Was
Ihr Anteil an der Maklerprovision, einschließlich Umsatzsteuer.
Warum wichtig
Erhöht die Nebenkosten und damit den Eigenkapitalbedarf.
Wo finden
Exposé. Ohne Makler 0 eintragen.
% Standardwert: Übliche Verkäuferhälfte der Maklerprovision (7,14 % inkl. Umsatzsteuer); 0 eintragen bei Verkauf ohne Makler
Was bedeutet das?
Was
Kosten beim späteren Verkauf in Prozent des Verkaufspreises, vor allem Makler.
Warum wichtig
Mindern den Erlös am Ende.
Wo finden
Eine Annahme; mit Makler oft rund 3,6 %, ohne deutlich weniger.

Ergebnis

Vermögen Käufer
Vermögen Mieter
Monatlich im 1. Jahr
Nötige Wertsteigerung für Gleichstand

Vermögen Jahr für Jahr

  • Käufer: Wohnung abzüglich Restschuld und Verkaufskosten, plus Anlagen
  • Mieter: ETF-Depot
Tabelle: Zahlungen und Vermögen
JahrKäufer zahltMieter zahltRestschuldVermögen KäuferVermögen Mieter
So rechnen wir
  • Derselbe Geldeinsatz: Beide haben zu Beginn dasselbe Eigenkapital. Der Käufer steckt es in Kaufnebenkosten und Wohnung, der Mieter in einen ETF. Zahlt der Käufer in einem Jahr mehr als der Mieter, legt der Mieter die Differenz an; zahlt er weniger – etwa nach der Tilgung –, legt der Käufer sie an.
  • Käufer: Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, bis es getilgt ist; dazu die Kosten nur für Eigentümer. Betriebskosten wie Wasser, Müll und Heizung zahlen beide und bleiben außen vor. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG); sonst gilt die Zehnjahresfrist. Der Rechner geht von durchgehender Selbstnutzung aus.
  • Mieter: Kaltmiete mit jährlicher Steigerung. ETF mit Vorabpauschale, 30 % Teilfreistellung und Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € (Einzelperson), ohne Kirchensteuer; Basiszins 2026 für alle Jahre angenommen; Steuern beim Verkauf am Ende.
  • Vermögen in der Grafik: beim Käufer nach Verkaufskosten, bei beiden vor Steuern auf ETF-Gewinne. Das Ergebnis oben ist nach Steuern.
  • Nicht enthalten: Anschlussfinanzierung zu anderem Zins, Sondertilgungen, Umzüge, größere Modernisierungen, Förderprogramme und der Wert von Sicherheit oder Flexibilität. Und die wichtigste Annahme: dass der Mieter das gesparte Geld wirklich anlegt.

Mehr im Ratgeber Kaufen oder mieten?

Information, keine Beratung. Stein & Zins bietet allgemeine Informationen und Rechenhilfen. Die Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben, auf vereinfachten Annahmen und auf dem angegebenen Rechtsstand. Sie ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir empfehlen keine bestimmten Finanzprodukte und vermitteln keine Verträge. Bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen, lassen Sie Ihren Fall bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer unabhängigen Finanzberatung prüfen. Rechtsstand: 21.10.2026 · Geltungsbereich: Deutschland.