Ratgeber · Sanieren & Energie
Heizungsgesetz 2026: Was Vermieter heute wirklich müssen
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Kurzantwort
Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-%-Pflicht für neue Heizungen und die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel sind weggefallen. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt, müssen ab 2029 aber einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Geblieben sind die Dämmpflichten für oberste Geschossdecke und Rohre, der Energieausweis und – in Häusern ab sechs Wohnungen – Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich.
Das Wichtigste in Kürze
- Keine Austauschpflicht mehr für alte Heizkessel, keine 65-%-Pflicht beim Heizungstausch.
- Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen: ab 2029 mindestens 10 % Bio-Brennstoff, steigend auf 60 % ab 2040.
- Bei solchen neu eingebauten Heizungen tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte.
- Häuser ab sechs Wohnungen mit Öl- oder Gasheizung von vor Oktober 2009: Heizungsprüfung bis 30.09.2027.
- Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen – Bußgeld bis 10.000 €.
Was sich am 29.07.2026 geändert hat
Das Gebäudeenergiegesetz, im Volksmund „Heizungsgesetz“, wurde grundlegend umgebaut und heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Viele Ratgeber im Netz sind dadurch veraltet. Weggefallen sind:
- die Pflicht, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden,
- das Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind,
- das Verbot fossiler Heizkessel ab 2045 im bisherigen Gesetz,
- nach Angaben aus der Fachliteratur die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung,
- die Kopplung der Heizungspflichten an die kommunale Wärmeplanung. Ein Wärmeplan verpflichtet Eigentümer zu nichts mehr; er ist vor allem eine Information über künftige Wärmenetze. Ein Anschluss- und Benutzungszwang durch kommunale Satzung bleibt aber möglich.
Heizungstausch: freie Wahl mit Bedingungen
Wer eine Heizung ersetzt, kann zwischen zehn Lösungen wählen – darunter Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Solarthermie, Hybridheizungen und wieder Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen.
Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt die sogenannte Bio-Treppe: Ein Teil des Brennstoffs muss klimafreundlich sein, etwa Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff.
| Ab | Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoff |
|---|---|
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
Die Pflicht lässt sich teilweise auch über eine Solaranlage, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpe im Hybridbetrieb erfüllen. Verstöße können mit bis zu 5.000 € Bußgeld geahndet werden.
Was das für Vermieter bedeutet
Eine neue Gas- oder Ölheizung ist in der Anschaffung oft günstiger, wird für Vermieter aber im Betrieb teurer:
- Ab 2028 tragen Sie bei einer nach dem 29.07.2026 eingebauten Gas- oder Ölheizung die Hälfte der CO₂-Kosten und der Gas-Netzentgelte, ab 2029 auch die Hälfte der Mehrkosten des Bio-Anteils (bis 30 %). Bei älteren Heizungen gilt weiter das Stufenmodell. Mehr im Ratgeber CO₂-Kosten.
- Wärmepumpe und Mieterhöhung: Die Kosten einer Wärmepumpe dürfen Sie nur voll auf die Miete umlegen, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen ist oder der Nachweis entbehrlich ist (z. B. Gebäude nach 1996 errichtet, Vorlauftemperatur höchstens 55 °C); sonst nur die Hälfte der Kosten. Mehr im Ratgeber Modernisierungsumlage.
Pflichten, die weiter gelten
| Pflicht | Für wen | Bußgeld bis |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie ungedämmt ist und den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt (alternativ das Dach) | Wohngebäude | 50.000 € |
| Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen, wenn sie in unbeheizten Räumen bisher ungedämmt und zugänglich sind | alle Gebäude | 50.000 € |
| Heizungsprüfung und -optimierung bei Öl- und Gasheizungen | ab 6 Wohnungen | 5.000 € |
| Hydraulischer Abgleich beim Einbau einer neuen Heizung | ab 6 Wohnungen | 5.000 € |
| Betriebsprüfung von Wärmepumpen nach der ersten Heizperiode, danach alle fünf Jahre (ohne Fernkontrolle) | ab 6 Wohnungen, Einbau ab 2024 | 5.000 € |
| Energieausweis bei Vermietung und Verkauf | alle | 10.000 € |
| Energiekennwerte in Immobilienanzeigen | alle | 10.000 € |
Heizungsprüfung: Frist 30.09.2027
In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen müssen Öl- und Gasheizungen geprüft und optimiert werden. Für Heizungen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, läuft die Frist am 30.09.2027 ab. Jüngere Anlagen sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren dran. Das Ergebnis müssen Sie dem Mieter auf Verlangen vorlegen.
Dämmpflichten nach dem Kauf
Die Pflichten für Geschossdecke und Rohre gelten grundsätzlich sofort. Ausnahme: In Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 01.02.2002 eine selbst bewohnte, muss erst der neue Eigentümer handeln – innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumswechsel nach diesem Stichtag. Gab es seither schon einen Wechsel, ist diese Frist meist abgelaufen.
Energieausweis
- Vorlegen spätestens bei der Besichtigung – ein Aushang genügt.
- Übergeben unverzüglich nach Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags.
- Gültig zehn Jahre.
- Bedarfsausweis Pflicht bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977, wenn sie nicht nachträglich auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden.
- In Anzeigen müssen Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse stehen.
Ab dem 01.01.2027 sollen nach europäischen Vorgaben neue Energieausweise mit erweiterten Angaben und digital ausgestellt werden. Die genaue Fassung ist noch nicht veröffentlicht; wir ergänzen sie, sobald sie vorliegt.
Häufige Fehler
- Nach alten Ratgebern handeln. 65-%-Pflicht, Austauschpflicht nach 30 Jahren und Beratungspflicht gelten nicht mehr.
- Eine neue Gasheizung nur nach dem Anschaffungspreis wählen. Bio-Anteil und die hälftige Beteiligung an den CO₂-Kosten ab 2028 gehören in die Rechnung.
- Die Frist 30.09.2027 für die Heizungsprüfung übersehen.
- Den Energieausweis erst suchen, wenn der Interessent schon da ist.
- Eine Wärmepumpe einbauen lassen, ohne die Jahresarbeitszahl berechnen zu lassen. Ohne Nachweis dürfen Sie – außer in den gesetzlichen Ausnahmefällen – nur die Hälfte der Kosten umlegen.