Modernisierungsumlage: was Vermieter auf die Miete umlegen dürfen

Was als Modernisierung zählt

Umlegen dürfen Sie nur Kosten für Modernisierungen. Dazu gehören vor allem Maßnahmen, die

• Energie einsparen, zum Beispiel Wärmedämmung oder neue Fenster,
• eine neue Heizungsanlage einbauen,
• Wasser einsparen,
• den Wohnwert dauerhaft erhöhen, etwa ein Balkon oder ein Aufzug,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder
• auf Umständen beruhen, die Sie nicht zu vertreten haben, etwa eine gesetzliche Pflicht.

Ein Glasfaseranschluss ist nur unter Bedingungen umlegbar: Der Mieter muss seinen Anbieter frei wählen können, und der Vermieter darf kein Bereitstellungsentgelt verlangen.

Reparaturen sind keine Modernisierung. Ersetzen Sie defekte oder verschlissene Bauteile, tragen Sie das selbst. Wird beides verbunden – etwa alte, ohnehin verschlissene Fenster gegen neue Dreifachverglasung getauscht –, müssen Sie den Teil herausrechnen, der für die bloße Reparatur angefallen wäre. Dieser Erhaltungsanteil darf geschätzt werden; dabei zählt, wie alt und abgenutzt die ersetzten Teile waren.

So wird gerechnet

1. Kosten, die auf die Wohnung entfallen. Bei mehreren Wohnungen werden die Kosten angemessen aufgeteilt, oft nach Wohnfläche.
2. Minus Erhaltungsanteil.
3. Minus öffentliche Zuschüsse und Zahlungen Dritter. Bei zinsverbilligten Förderdarlehen, etwa der KfW, mindert sich die Erhöhung um den jährlichen Zinsvorteil.
4. Davon 8 % pro Jahr – geteilt durch zwölf ergibt die monatliche Erhöhung.
5. Kappungsgrenze prüfen: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € pro m² steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € pro m² um höchstens 2 € pro m². Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete und Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht mit.

Neue Heizung: eigene Regeln

Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt eine engere Kappung: höchstens 0,50 € pro m² und Monat innerhalb von sechs Jahren.

Wenn die Heizung dem Grunde nach förderfähig ist und Sie tatsächlich Förderung erhalten, dürfen Sie statt 8 % sogar 10 % umlegen – von den Kosten nach Abzug von pauschal 15 % Erhaltungsanteil und nach Abzug der Förderung. Beantragen Sie keine Förderung, bleibt es bei 8 %.

Wärmepumpen: Seit 29.07.2026 dürfen Sie die Kosten einer Wärmepumpe nur dann voll umlegen, wenn ein Fachunternehmen vor der Inbetriebnahme eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 berechnet hat. Fehlt dieser Nachweis, ist die Umlage auf 50 % der Kosten begrenzt. Der Nachweis ist entbehrlich, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde oder mindestens dem Wärmeschutz von 1995 entspricht, entsprechend saniert wurde oder die Heizung mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur auskommt.

Neu seit 29.07.2026: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz verweist das Mietrecht auf einen erweiterten Heizungsbegriff, der auch Gas- und Ölheizungen umfasst. Damit kann auch der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung als Modernisierung gelten. Umlegen dürfen Sie die Kosten aber nur, wenn die neue Anlage zugleich nachhaltig Energie einspart (dann 8 %) oder ausnahmsweise förderfähig ist (dann gilt die Heizungsumlage mit 10 %). In beiden Fällen gilt die Kappung von 0,50 € pro m². Wie weit das reicht, haben Gerichte noch nicht entschieden. Für den Erhaltungsanteil gilt bei Gas- und Ölheizungen keine 15-%-Pauschale; er muss im Einzelfall ermittelt werden. Außerdem werden CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte bei solchen neu eingebauten Heizungen ab 2028 zur Hälfte vom Vermieter getragen. Mehr dazu im Ratgeber CO₂-Kosten.

Praxisbeispiel

Eine Wohnung mit 70 m², Kaltmiete 560 € (8 € pro m²). Neue Fenster und Fassadendämmung kosten anteilig 30.000 €. Die alten Fenster waren ohnehin verschlissen; der Erhaltungsanteil wird auf 9.000 € geschätzt. Es gibt einen Zuschuss von 3.000 €.

Schritt	Betrag
Kosten für die Wohnung	30.000 €
minus Erhaltungsanteil	−9.000 €
minus Zuschuss	−3.000 €
Umlagefähige Kosten	18.000 €
8 % pro Jahr	1.440 €
Erhöhung pro Monat	120 € (1,71 € pro m²)
Kappungsgrenze: 3 € × 70 m²	210 € – eingehalten

Die neue Miete beträgt 680 €.

Neue Wärmepumpe in derselben Wohnung (Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen): Kosten anteilig 15.000 €, Förderung 4.500 € (30 % Grundförderung, mehr gibt es für vermietete Wohnungen nicht; für Wärmepumpen gilt dieser Satz nur bis zur Absenkung im 1. Quartal 2027). Rechnung: 15.000 € minus 15 % (2.250 €) minus 4.500 € = 8.250 €, davon 10 % = 825 € pro Jahr oder 68,75 € pro Monat. Die Kappung erlaubt aber nur 0,50 € × 70 m² = 35 € pro Monat. Mehr dürfen Sie nicht verlangen.

Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 €

Betragen die Kosten für eine Wohnung höchstens 10.000 €, können Sie vereinfacht rechnen: Statt den Erhaltungsanteil zu schätzen, ziehen Sie pauschal 30 % ab. Beispiel: 9.000 € Kosten minus 30 % = 6.300 €, davon 8 % = 504 € pro Jahr oder 42 € pro Monat.

Der Haken: Danach sind fünf Jahre lang keine weiteren Modernisierungsumlagen möglich – außer für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen, die Sie bei der Erklärung noch nicht kannten, oder für Maßnahmen aufgrund eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, der frühestens zwei Jahre nach Zugang Ihrer Erhöhungserklärung gefasst wurde. In der Ankündigung und in der Erhöhungserklärung müssen Sie angeben, dass Sie vereinfacht rechnen.

Ein Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform sieht vor, die Grenze auf 20.000 € anzuheben. Stand Oktober 2026 ist das nicht beschlossen; es gelten weiter 10.000 €.

Ankündigen, erklären, kassieren

1. Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten: Art und Umfang, Beginn und Dauer, die erwartete Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten. Weisen Sie auf Form und Frist des Härteeinwands hin.
2. Härteeinwand: Der Mieter kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform geltend machen, dass die Erhöhung für ihn eine unzumutbare Härte wäre. Haben Sie ihn nicht auf die Frist hingewiesen, ist er nicht daran gebunden. Eine Härte zählt nicht, wenn nur ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wird oder die Maßnahme gesetzlich vorgeschrieben war.
3. Erhöhungserklärung nach Abschluss in Textform, mit den tatsächlichen Kosten und einer nachvollziehbaren Berechnung.
4. Wirkung: Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Sie verschiebt sich um sechs Monate, wenn Sie nicht ordnungsgemäß angekündigt haben oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Wann die Umlage ausgeschlossen ist

• Staffelmiete: Eine Umlage nach § 559 BGB ist ausgeschlossen. Für die Heizungsumlage nach § 559e BGB nennt das Gesetz den Ausschluss nicht ausdrücklich; ob sie neben einer Staffelmiete möglich ist, ist ungeklärt. Der Reformentwurf (Drucksache 21/6807) will sie ausdrücklich ausschließen.
• Indexmiete: nur für Maßnahmen, die Sie aufgrund von Umständen durchführen, die Sie nicht zu vertreten haben, etwa gesetzliche Pflichten, und für den Einbau einer neuen Heizung.
• Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam.

Alternativ können Sie nach einer Modernisierung auch die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für eine modernisierte Wohnung anheben – siehe Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete. Beide Wege lassen sich nicht doppelt für dieselbe Maßnahme nutzen.

Häufige Fehler

• Erhaltungsanteil oder Förderung nicht abziehen. Die Erhöhung ist dann zu hoch und insoweit unwirksam.
• Zu spät oder unvollständig ankündigen. Die Erhöhung wirkt dann sechs Monate später.
• Die Kappungsgrenze nur für die aktuelle Maßnahme prüfen. Alle Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre zählen zusammen.
• 10 % für eine Heizung ansetzen, ohne Förderung erhalten zu haben.
• Das vereinfachte Verfahren über 10.000 € nutzen oder die fünfjährige Sperrfrist übersehen.
• Bei Staffelmiete nach § 559 umlegen oder bei Indexmiete über die gesetzlichen Ausnahmen hinaus.