Ratgeber · Vermieten & Verwalten
Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Kappungsgrenze, Fristen, Form
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Kurzantwort
Im laufenden Mietverhältnis können Vermieter die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen – höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um höchstens 20 % in drei Jahren (in manchen Gemeinden 15 %). Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung zugehen (Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen ausgenommen); die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang, wenn der Mieter zustimmt. Das gilt nicht bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete und nicht für preisgebundenen Wohnraum.
Das Wichtigste in Kürze
- Zwei Grenzen gelten gleichzeitig: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Maßgeblich ist der niedrigere Wert.
- Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten verbrauchen die Kappungsgrenze nicht.
- Die Miete muss zum Erhöhungstermin seit 15 Monaten unverändert sein; Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
- Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, zum Beispiel den Mietspiegel.
- Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung, nicht für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
Prüfen Sie vor einem Erhöhungsverlangen, ob Mietvertrag und Gemeinde Besonderheiten haben (abgesenkte Kappungsgrenze, Staffel- oder Indexmiete, Ausschluss im Vertrag). In Zweifelsfällen lassen Sie das Schreiben anwaltlich prüfen.
Die zwei Grenzen
1. Ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Miete, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich des energetischen Zustands – vereinbart oder (außer bei Betriebskostenänderungen) geändert wurde. Gibt es einen Mietspiegel, ergibt sie sich meist daraus. Nennt der Mietspiegel eine Spanne, reicht formell ein Wert innerhalb der Spanne; im Streit entscheidet aber der Wert, der für Ihre Wohnung tatsächlich zutrifft – nicht automatisch der Höchstwert.
2. Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt senkt eine Landesverordnung die Grenze auf 15 %. In Rheinland-Pfalz gilt das seit 01.10.2024 für Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und alle Gemeinden im Rhein-Pfalz-Kreis (Kappungsgrenzenverordnung vom 13.09.2024, gültig bis 30.09.2029). Andere Bundesländer haben eigene Verordnungen.
Ausgangspunkt der Kappungsgrenze ist die Miete drei Jahre vor dem Tag, an dem die neue Miete gelten soll. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit – sie verbrauchen die 20 % bzw. 15 % nicht.
Zulässig ist der niedrigere der beiden Werte.
Die Fristen
„Zugang“ ist der Tag, an dem das Schreiben beim Mieter ankommt.
- Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung zugehen. Ein zu früh zugegangenes Verlangen ist unwirksam und muss neu gestellt werden.
- Überlegungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen.
- Wirksamwerden: Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang – frühestens aber, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.
- Klage: Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Der Mieter kann auch nur teilweise zustimmen; auf den Rest kann geklagt werden.
- Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ende des übernächsten Monats kündigen; dann tritt die Erhöhung nicht ein.
Was in das Schreiben gehört
- Textform genügt, also auch E-Mail – adressiert an alle Mieter laut Vertrag, von allen Vermietern oder einem Bevollmächtigten, der die Vollmacht beifügt. Bei E-Mail sollten Sie den Zugang nachweisen können.
- Eine Begründung: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen.
- Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Schreiben mitteilen – auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen.
- Die ausdrückliche Bitte um Zustimmung.
Praxisbeispiel
Eine Wohnung mit 80 m², Nettokaltmiete seit 01.01.2023 unverändert 800 € (10,00 € pro m²); das war zugleich die letzte Erhöhung. Der Mietspiegel ergibt für diese Wohnung 11,50 € pro m².
| Grenze | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete | 80 m² × 11,50 € | 920 € |
| Kappungsgrenze 20 % | 800 € × 1,20 | 960 € |
| Zulässige Höchstmiete | niedrigerer Wert | 920 € (+120 €) |
In einer Gemeinde mit 15-%-Grenze läge die Kappungsgrenze bei ebenfalls 920 € – hier begrenzen beide Werte gleich.
Termine: Das Verlangen hätte frühestens am 01.01.2024 zugehen dürfen. Geht es am 15.01.2026 zu, gilt die neue Miete bei Zustimmung ab 01.04.2026. Ausgangspunkt der Kappungsgrenze ist die Miete am 01.04.2023, also 800 €.
Andere Mietmodelle
- Staffelmiete: Solange die Staffel läuft, ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen.
- Indexmiete: Die Miete kann entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst werden – durch Erklärung in Textform, frühestens nach einem Jahr ohne Änderung. Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Der Rechner berechnet auch die Indexanpassung.
Häufige Fehler
- Zu früh schicken. Ein Verlangen vor Ablauf der Jahresfrist ist unwirksam – es wird nicht einfach später wirksam.
- Falsche Ausgangsmiete für die Kappung. Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor dem neuen Termin, nicht die heutige Miete, wenn es dazwischen schon eine Erhöhung gab.
- Mit dem Höchstwert der Mietspiegel-Spanne rechnen, obwohl die Wohnung durchschnittlich ausgestattet ist.
- Die 15-%-Grenze übersehen. Ob die eigene Gemeinde betroffen ist, steht in der Verordnung des Landes.
- Modernisierungszuschläge in die Kappung einrechnen. Sie gehören nicht hinein – wer sie mitzählt, verschenkt Spielraum.
- Nur einen von mehreren Mietern anschreiben. Das Verlangen muss an alle Vertragspartner gehen.