Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Kaufpreisfaktor: Ab wann ist eine Wohnung zu teuer?
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Eine feste Grenze, ab der eine Wohnung zu teuer ist, gibt es nicht. Unter unseren Beispielannahmen – 4 % Zins, 2 % Wertsteigerung pro Jahr, 7 % ETF-Rendite – liegt die Wohnung nach 15 Jahren erst bei einem Faktor um 22,5 gleichauf mit einem ETF. Bei einem Faktor von 25 liegt der ETF bereits rund 17.000 € vorn.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 %.
- Je höher der Faktor, desto mehr hängt das Ergebnis an der künftigen Wertsteigerung.
- Faustregeln wie „Faktor 20“ stammen aus Zeiten anderer Zinsen. Maßgeblich ist das Verhältnis zum heutigen Kreditzins.
- Rechnen Sie mit der Miete, die Sie tatsächlich verlangen dürfen – nicht mit einer erhofften Marktmiete.
- In begehrten Lagen sind hohe Faktoren üblich, weil Käufer dort mit stärkerer Wertsteigerung rechnen. Garantiert ist sie nicht.
Was der Kaufpreisfaktor ist
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Eine Wohnung für 300.000 € mit 1.000 € Kaltmiete im Monat hat einen Faktor von 300.000 ÷ 12.000 = 25. Umgekehrt ergibt 1 ÷ 25 die Bruttomietrendite von 4 %.
Der Faktor ist schnell gerechnet und eignet sich gut, um Angebote untereinander zu vergleichen. Er enthält aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten, Zinsen oder Steuer. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen in ihren Grundstücksmarktberichten für viele Regionen übliche Faktoren – ein guter Anhaltspunkt dafür, ob ein Angebot aus dem Rahmen fällt.
Ab wann ist eine Wohnung zu teuer?
Das hängt vor allem von drei Größen ab: dem Kreditzins, der erwarteten Wertsteigerung und der Alternative, mit der Sie vergleichen. Wir haben dieselbe Wohnung mit verschiedenen Kaufpreisen gerechnet – Kaltmiete jeweils 1.000 € im Monat, 20 % Eigenkapital, 4 % Zins, 2 % Tilgung, 2 % Wertsteigerung, 35 % Grenzsteuersatz, Verkauf nach 15 Jahren. Als Alternative fließt dasselbe Geld – Eigenkapital und alle monatlichen Zuzahlungen – in einen breit gestreuten ETF mit 7 % Rendite vor Kosten.
| Faktor | Kaufpreis | Bruttomietrendite | Zuzahlung im 1. Jahr pro Monat | Wohnung gegenüber ETF nach 15 Jahren | Nötige Wertsteigerung für Gleichstand |
|---|---|---|---|---|---|
| 20 | 240.000 € | 5,0 % | 181 € | +16.968 € | 1,62 % |
| 22,5 | 270.000 € | 4,4 % | 270 € | +32 € | 2,00 % |
| 25 | 300.000 € | 4,0 % | 359 € | −16.828 € | 2,29 % |
| 27,5 | 330.000 € | 3,6 % | 448 € | −33.643 € | 2,52 % |
| 30 | 360.000 € | 3,3 % | 537 € | −50.423 € | 2,70 % |
Unter diesen Annahmen liegt der Gleichstand bei einem Faktor um 22,5. Jeder zusätzliche Faktorpunkt kostet die Wohnung im Vergleich rund 6.700 € Vorsprung. Bei Faktor 30 müsste die Wohnung jedes Jahr um 2,7 % im Wert steigen – über 15 Jahre ohne Unterbrechung –, nur um gleichzuziehen.
Das ist keine Aussage über den Immobilienmarkt, sondern eine Rechnung unter Annahmen. Mit niedrigerem Zins, höherer Wertsteigerung oder niedrigerer ETF-Rendite verschiebt sich die Grenze nach oben, im umgekehrten Fall nach unten. Probieren Sie es mit Ihren eigenen Zahlen im Rechner aus.
Warum hohe Faktoren trotzdem bezahlt werden
In Großstädten und gefragten Lagen sind Faktoren von 30 und mehr nicht selten. Käufer setzen dort darauf, dass Mieten und Preise stärker steigen als anderswo. Das kann aufgehen – es ist aber eine Wette auf die Zukunft, kein Ertrag, den die Wohnung heute abwirft. Je höher der Faktor, desto größer der Teil Ihres Ergebnisses, der vom späteren Verkaufspreis abhängt.
Umgekehrt ist ein niedriger Faktor kein Schnäppchen-Beweis. Oft steckt dahinter eine schwache Lage, ein Sanierungsstau in der Eigentümergemeinschaft oder eine Miete, die nicht dauerhaft zu halten ist.
Mit welcher Miete rechnen?
- Mit der Ist-Miete, wenn die Wohnung vermietet bleibt. Mieterhöhungen sind nur in den gesetzlichen Grenzen möglich – siehe Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete.
- Mit der realistisch erzielbaren Miete, wenn die Wohnung leer ist. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Nicht mit einer Wunschmiete aus dem Exposé. Prüfen Sie Mietspiegel und vergleichbare Angebote selbst.
Häufige Fehler
- Den Faktor als alleinige Kaufentscheidung nehmen. Er sagt nichts über Kosten, Zustand und Finanzierung.
- Alte Faustregeln übernehmen. Bei 1 % Zins rechnete sich ein Faktor 30 leichter als bei 4 %.
- Faktoren verschiedener Lagen direkt vergleichen. Ein Faktor 22 in einer schrumpfenden Kleinstadt kann riskanter sein als ein Faktor 27 in einer wachsenden Stadt.
- Mit der Exposé-Miete rechnen, ohne sie zu prüfen.
- Kaufnebenkosten vergessen. Sie erhöhen den tatsächlichen Einstiegspreis um rund 10 %, je nach Bundesland.