Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: das unterschätzte Risiko
Kurzantwort
Nach Ablauf der Zinsbindung ist meist noch ein großer Teil des Kredits offen – bei 4 % Zins und 2 % Tilgung nach zehn Jahren rund drei Viertel. Für diesen Rest gilt dann der Zins von morgen. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung bzw. nach der letzten Zinsvereinbarung können Sie jeden Festzinskredit mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund 75 % des Kredits offen.
- Ein Prozentpunkt mehr Anschlusszins erhöht die Monatsrate im Beispiel um rund 100 € je 200.000 € Restschuld.
- Jeden Festzinskredit können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Vorher kostet eine vorzeitige Rückzahlung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Forward-Darlehen sichern den Anschlusszins vorab, meist gegen einen Aufschlag.
Was die Zinsbindung bedeutet
Bei einer Baufinanzierung vereinbaren Sie meist einen festen Zins für eine bestimmte Zeit – die Zinsbindung, oft 10 oder 15 Jahre. Die Laufzeit des Kredits ist aber viel länger: Bei 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung dauert es rund 28 Jahre, bis alles zurückgezahlt ist. Nach Ablauf der Zinsbindung brauchen Sie für den Rest eine Anschlussfinanzierung – zu dem Zins, der dann gilt.
Längere Zinsbindungen sichern länger ab, kosten derzeit aber meist etwas mehr als 5 bis 10 Jahre (Bundesbank, August 2026: 4,04 % gegenüber 3,81 %).
Aktuelle Zinsen nach Zinsbindung
Durchschnittliche Effektivzinsen für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Deutsche Bundesbank, August 2026, vorläufig):
| Anfängliche Zinsbindung | Effektivzins |
|---|---|
| variabel oder bis 1 Jahr | 4,40 % |
| über 1 bis 5 Jahre | 4,03 % |
| über 5 bis 10 Jahre | 3,81 % |
| über 10 Jahre | 4,04 % |
Quelle: Deutsche Bundesbank. Das sind volumengewichtete Durchschnitte über alle neu abgeschlossenen Kredite, ohne Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren – keine Angebote einzelner Banken. Ihr persönlicher Zins hängt von Eigenkapital, Einkommen und Objekt ab.
Wie viel nach zehn Jahren noch offen ist
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich; anfangs zahlen Sie vor allem Zinsen, später mehr Tilgung. Restschuld bei 100.000 € Kredit (eigene Berechnung, monatliche Raten):
| Sollzins | Tilgung | Rate pro Monat | nach 10 Jahren offen | nach 15 Jahren offen |
|---|---|---|---|---|
| 4,0 % | 2,0 % | 500,00 € | 75.458 € | 58.985 € |
| 3,5 % | 2,0 % | 458,33 € | 76.095 € | 60.619 € |
| 4,0 % | 3,0 % | 583,33 € | 63.188 € | 38.477 € |
Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld deutlich – und damit das Zinsrisiko danach.
Praxisbeispiel: Was ein höherer Anschlusszins kostet
Kredit 270.210 € zu 4,0 % Zins und 2 % Tilgung, Rate 1.351 € im Monat. Nach dem ursprünglichen Plan ist der Kredit nach rund 27,5 Jahren getilgt. Nach zehn Jahren sind noch 203.896 € offen. Soll der Rest in der ursprünglich geplanten Zeit (gut 17,5 Jahre) getilgt sein, beträgt die neue Rate:
| Anschlusszins | neue Rate pro Monat | Unterschied zur bisherigen Rate |
|---|---|---|
| 3 % | 1.245 € | −106 € |
| 4 % | 1.347 € | ±0 € |
| 5 % | 1.454 € | +103 € |
| 6 % | 1.566 € | +215 € |
Jeder Prozentpunkt mehr Anschlusszins kostet hier rund 100 € im Monat. Bei einer vermieteten Wohnung schlägt das direkt auf den Cashflow durch. Wer stattdessen die Laufzeit verlängert, hält die Rate niedriger, zahlt aber insgesamt mehr Zinsen.
Ihre Kündigungsrechte
- Nach zehn Jahren immer: Jeden Kredit mit festem Zins können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Wurde zwischendurch eine neue Zinsvereinbarung getroffen (etwa eine Verlängerung), beginnt die Frist ab dieser Vereinbarung neu. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
- Vorher bei berechtigtem Interesse: Wollen Sie die Immobilie zum Beispiel verkaufen, können Sie einen durch eine Grundschuld gesicherten Kredit vorzeitig kündigen – frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung und mit drei Monaten Kündigungsfrist. Dann verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren Zinsschaden. Sind bei einem Verbraucherdarlehen die Angaben im Kreditvertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend, kann der Anspruch entfallen.
Anschlussfinanzierung: drei Wege
- Verlängerung bei der eigenen Bank (Prolongation): einfach; ob das Angebot marktgerecht ist, zeigt erst ein Vergleich.
- Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung): zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich; in der Regel fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Grundschuld an.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt. Banken verlangen dafür meist einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen entwickeln – das weiß niemand im Voraus. Holen Sie konkrete Angebote ein.
Häufige Fehler
- Die Restschuld unterschätzen: Bei 2 % Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund drei Viertel offen.
- Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren übersehen oder die Sechsmonatsfrist verpassen.
- Das Verlängerungsangebot der Hausbank ungeprüft annehmen.
- Durchschnittszinsen der Bundesbank mit einem Angebot verwechseln.
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung ungeprüft zahlen.
- Mit dem heutigen Zins für die ganze Laufzeit rechnen, obwohl er nur für die Zinsbindung gilt.