Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Zins und Kaufpreis: Wie stark der Bauzins bestimmt, was Sie sich leisten können
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Kurzantwort
Der Zins bestimmt, wie viel Darlehen Sie mit Ihrer Monatsrate bekommen – und damit den Preis, den Sie zahlen können. Mit 1.350 € Rate und 60.000 € Eigenkapital reicht es bei 4 % Zins für rund 300.000 €, bei 2 % wären es rund 420.000 €. Seit der Bauzins 2022 von unter 1,5 % auf über 3,5 % stieg, ist die Kaufkraft bei gleicher Rate bis heute um rund 40 % gesunken. Die Preise fielen im Jahresdurchschnitt nur um rund 10 % und steigen inzwischen wieder. Kaufen ist dadurch heute für viele schwerer bezahlbar als vor dem Zinsanstieg.
Aktuelle Werte
- Bauzins (Zinsbindung über 10 Jahre)
- Bundesanleihe 10 Jahre (Monatsdurchschnitt)
Jahresdurchschnitte als Tabelle
| Jahr | Bauzins (Zinsbindung über 10 Jahre) | Bundesanleihe 10 Jahre (Monatsdurchschnitt) |
|---|---|---|
| 2026 | 3,90 % | 3,09 % |
| 2025 | 3,65 % | 2,64 % |
| 2024 | 3,56 % | 2,39 % |
| 2023 | 3,80 % | 2,46 % |
| 2022 | 2,65 % | 1,26 % |
| 2021 | 1,26 % | -0,30 % |
| 2020 | 1,22 % | -0,52 % |
| 2019 | 1,53 % | -0,24 % |
| 2018 | 1,96 % | 0,46 % |
| 2017 | 1,91 % | 0,39 % |
| 2016 | 1,80 % | 0,07 % |
| 2015 | 2,00 % | 0,52 % |
| 2014 | 2,64 % | 1,20 % |
| 2013 | 2,95 % | 1,63 % |
| 2012 | 3,20 % | 1,59 % |
| 2011 | 4,04 % | 2,76 % |
| 2010 | 3,98 % | 2,86 % |
| 2009 | 4,50 % | 3,47 % |
| 2008 | 5,04 % | 4,10 % |
| 2007 | 4,95 % | 4,29 % |
| 2006 | 4,57 % | 3,84 % |
| 2005 | 4,35 % | 3,39 % |
| 2004 | 4,96 % | 4,11 % |
| 2003 | 5,08 % | 4,16 % |
Das Wichtigste in Kürze
- Von 4 auf 5 % Zins sinkt der leistbare Kaufpreis im Beispiel um rund 35.000 €, von 3 auf 4 % um rund 49.000 € – bei gleicher Rate.
- Bauzins mit über 10 Jahren Zinsbindung laut Bundesbank: Tiefstand 1,11 % im Dezember 2020, 3,55 % im Dezember 2022, 4,04 % im August 2026 – so hoch wie zuletzt 2011.
- Die Preise für Wohnimmobilien fielen von 2022 bis 2024 um 9,9 %, nach Abzug der Inflation um rund 17 %. 2025 stiegen sie wieder um 3,2 %.
- Preise folgen dem Zins nur träge und nicht vollständig: Auch Einkommen, Mieten und das Angebot wirken.
- Für Anleger zählt: Bei höherem Zins muss der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger sein, damit sich eine Wohnung trägt.
Warum der Zins den Kaufpreis bestimmt
Die meisten Käufer überlegen nicht zuerst, wie teuer eine Wohnung sein darf, sondern wie viel sie im Monat zahlen können. Aus dieser Monatsrate ergibt sich das Darlehen:
Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Zins + Tilgung)
Bei 1.350 € Rate, 4 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.350 × 12 ÷ 6 % = 270.000 €. Zusammen mit 60.000 € Eigenkapital reicht das in Rheinland-Pfalz für eine Wohnung um 300.000 € – die Kaufnebenkosten von gut 10 % sind dabei schon bezahlt.
Steigt der Zins, wird derselbe Euro Rate zu weniger Darlehen. Genau das macht den Zins zum stärksten Hebel auf den Preis, den Käufer zahlen können.
So viel kostet jeder Prozentpunkt
Dieselbe Rate von 1.350 € im Monat, 2 % Tilgung, 60.000 € Eigenkapital, Kaufnebenkosten wie in Rheinland-Pfalz:
| Zins | Darlehen | Leistbarer Kaufpreis |
|---|---|---|
| 1 % | 540.000 € | 545.108 € |
| 2 % | 405.000 € | 422.458 € |
| 3 % | 324.000 € | 348.869 € |
| 4 % | 270.000 € | 299.809 € |
| 5 % | 231.429 € | 264.767 € |
Von 4 auf 5 % Zins sinkt der leistbare Kaufpreis um rund 35.000 €, von 2 auf 4 % um gut 120.000 €. Je niedriger der Zins, desto stärker wirkt jeder weitere Prozentpunkt.
Andersherum gerechnet: Für 300.000 € Darlehen lag die Rate bei 1,37 % Zins und 2 % Tilgung bei rund 840 € im Monat, bei 4,04 % sind es rund 1.510 €.
Was 2022 bis 2025 passiert ist
Der Kasten oben zeigt den Bauzins seit 2003. Die wichtigsten Punkte:
- Tiefstand: 1,11 % im Dezember 2020, im Januar 2022 noch 1,37 %.
- Sprung: Im Laufe des Jahres 2022 stieg der Bauzins auf 3,55 % im Dezember, im Oktober 2023 lag er bei 3,90 %.
- Heute: 4,04 % im August 2026 – so hoch wie zuletzt im Sommer 2011.
Mit derselben Rate bekam ein Käufer im August 2026 rund 44 % weniger Darlehen als im Januar 2022. Der Preis, den er mit 60.000 € Eigenkapital zahlen konnte, sank damit um rund 39 %.
Die Preise sind aber bei Weitem nicht so stark gefallen:
| Häuserpreisindex (Destatis), Jahresdurchschnitt | Veränderung |
|---|---|
| Wohnimmobilien insgesamt, 2022 bis 2024 | −9,9 % |
| davon bestehende Wohnungen und Häuser | −11,2 % |
| davon neu gebaute | −2,0 % |
| nach Abzug der Inflation, 2022 bis 2024 | rund −17 % |
| 2025 gegenüber 2024 | +3,2 % |
Eigene Berechnung aus dem Häuserpreisindex und dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Jahresdurchschnitte). Auf Basis der Quartalswerte war der Rückgang vom Höchststand Mitte 2022 bis Anfang 2024 höher: rund −13 %.
Warum die Preise nicht im gleichen Maß gefallen sind
Rein rechnerisch hätten die Preise um ein Drittel und mehr fallen müssen, wenn nur der Zins zählte. Als Gründe, warum es anders kam, gelten vor allem – nach unserer Einschätzung:
- Verkäufer halten: Wer nicht verkaufen muss, wartet lieber, als einen deutlich niedrigeren Preis zu akzeptieren. Es wurde weniger verkauft, aber nicht entsprechend billiger.
- Einkommen und Mieten steigen: Höhere Löhne erlauben höhere Raten, steigende Mieten machen das Kaufen im Vergleich wieder attraktiver.
- Wenig Neubau: Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten bremsen den Neubau und setzen den Preisen neuer Wohnungen eine Untergrenze – sie sind kaum gefallen. Zugleich bleibt das Angebot knapp.
- Mehr Eigenkapital: Ein Teil der Käufer gleicht den höheren Zins mit mehr eigenem Geld aus.
Ergebnis: Kaufen ist heute für viele Haushalte deutlich schwerer bezahlbar als vor dem Zinsanstieg – obwohl die Preise gefallen sind.
Was das für Ihren Kauf bedeutet
Wenn Sie selbst einziehen wollen: Rechnen Sie von der Rate aus, die Sie dauerhaft tragen können, nicht vom Kaufpreis, den Sie sich wünschen. Hausgeld, Rücklagen und Reparaturen kommen zur Rate noch dazu. Ob sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt, zeigt der Ratgeber Kaufen oder mieten?
Wenn Sie vermieten wollen: Bei höherem Zins frisst die Finanzierung mehr von der Miete. Damit sich eine Wohnung trägt, muss der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger sein als in Zeiten billigen Geldes. Mehr dazu im Ratgeber Kaufpreisfaktor.
Auf sinkende Zinsen setzen? Niemand weiß, wo die Zinsen in fünf oder zehn Jahren stehen. Wer heute kauft, sollte mit dem heutigen Zins rechnen – und prüfen, ob die Rate auch bei einem höheren Anschlusszins tragbar bleibt. Siehe Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.
Auf fallende Preise warten? Niemand weiß, wie sich Zinsen und Preise entwickeln. Sinkt der Zins, steigt meist die Nachfrage – das kann die Preise wieder anheben. Warten kann sich lohnen oder auch nicht. Entscheidend ist, ob ein Kauf zu Ihrer Rate und Ihrem Puffer passt, nicht der vermeintlich richtige Zeitpunkt.
So rechnen Sie es selbst
- Tragbare Rate ermitteln: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung, Rücklagen und laufende Wohnkosten. Die Verbraucherzentrale nennt als Faustregel höchstens 40 % des Nettoeinkommens für die Rate – als Orientierung, keine Vorgabe.
- Leistbaren Kaufpreis ausrechnen – mit dem Rechner Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
- Mit 1 Prozentpunkt mehr Zins gegenrechnen: Passt es dann noch?
- Bei der Bank prüfen lassen: Sie rechnet zusätzlich mit Ihrem Einkommen und dem Beleihungswert der Immobilie. Siehe Wie Banken rechnen.
Häufige Fehler
- Nur auf den Kaufpreis schauen. Ein günstigerer Preis nützt wenig, wenn der Zins die Rate stärker erhöht.
- Mit dem besten Zins aus der Werbung rechnen. Ihr Angebot hängt von Eigenkapital, Einkommen und Zinsbindung ab und liegt oft darüber.
- Die Nebenkosten vergessen. Sie verringern den Preis, den Sie mit Ihrem Eigenkapital bezahlen können, um rund ein Zehntel.
- Den Kauf allein vom Zeitpunkt abhängig machen. Den besten Zeitpunkt kennt niemand – weder zum Kaufen noch zum Warten. Entscheidend ist, ob der Kauf zu Ihrem Preis und Ihrer Rate passt.