Ratgeber · Verkaufen & Übertragen
Vermietete Wohnung verkaufen: Was mit dem Mietvertrag passiert und worauf Sie achten müssen
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig und vermittelt auch Immobilien. Wir bewerben hier keine eigenen Leistungen.
Kurzantwort
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen – der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Er wird mit der Eintragung im Grundbuch Vermieter, übernimmt Miete, Kaution und Kündigungsschutz. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und der Käufer kann frühestens drei Jahre nach dem Eigentumsübergang wegen Eigenbedarfs kündigen. Vermietete Wohnungen werden meist günstiger angeboten als leere – wie stark, hängt vom Einzelfall ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein – mit derselben Miete und denselben Fristen.
- Vermieter wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Notarvertrag.
- Bei umgewandelten Wohnungen: Vorkaufsrecht des Mieters (zwei Monate Bedenkzeit) und drei Jahre Kündigungssperre für Eigenbedarf ab dem Eigentumsübergang.
- Die Kaution geht auf den Käufer über – zahlt er sie später nicht zurück, haftet weiter der Verkäufer.
- Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Kauf bricht nicht Miete
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, läuft der Mietvertrag einfach weiter: Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten an Ihre Stelle (§ 566 BGB). Miete, Laufzeit, Absprachen und Kündigungsschutz bleiben, wie sie sind.
Wichtig ist der Zeitpunkt: Vermieter wird der Käufer erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist – nicht schon mit dem Notarvertrag. Bis dahin sind Sie Vermieter. Wann Miete, Kosten und Lasten intern übergehen, regeln Sie im Kaufvertrag; am Verhältnis zum Mieter ändert das nichts.
Erfüllt der Käufer seine Pflichten gegenüber dem Mieter nicht, haften Sie zunächst weiter wie ein Bürge. Davon werden Sie frei, wenn Sie den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren und er nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt.
Wenn die Wohnung umgewandelt wurde
Besonderheiten gelten, wenn das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB):
- Beim Verkauf an einen Dritten darf der Mieter die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen.
- Sie müssen ihm den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Recht informieren.
- Er hat zwei Monate Zeit, sich schriftlich zu entscheiden.
- Kein Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.
- Unterbleibt die Information, kann der Mieter Schadensersatz verlangen – etwa die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis (BGH, VIII ZR 51/14).
Nach herrschender Auffassung gilt das Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung.
Kündigungssperre (§ 577a BGB): Der Käufer einer umgewandelten Wohnung kann frühestens drei Jahre nach dem Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Länder können diese Frist für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern. Für Rheinland-Pfalz ist uns keine solche Verlängerung bekannt; prüfen Sie für Ihren Ort die aktuelle Landesverordnung.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja, aber nur unter den normalen Voraussetzungen (§ 573 BGB): Er muss die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen und das im Kündigungsschreiben begründen. Kündigen kann er erst als Vermieter, also nach seiner Eintragung im Grundbuch – und bei umgewandelten Wohnungen erst nach Ablauf der Sperrfrist.
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der gesamten Mietdauer, die Zeit bei Ihnen zählt mit (§ 573c BGB):
| Mietdauer | Kündigungsfrist für den Vermieter |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| mehr als 5 Jahre | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Der Mieter kann außerdem wegen besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB).
In der Diskussion, nicht beschlossen: Im Bundestag liegen Vorschläge zur Eigenbedarfskündigung aus der Opposition. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Drucksache 21/6807) ändert die Eigenbedarfskündigung und die Sperrfrist nicht.
Sagen Sie einem Käufer keinen Leerstand zu, den Sie nicht garantieren können.
Kaution, Miete und Nebenkosten
- Kaution: Der Käufer übernimmt die Pflicht, sie zurückzuzahlen (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sie von ihm nicht zurück, haften Sie weiter. Übertragen Sie die Kaution samt Zinsen deshalb nachweisbar und regeln Sie das im Kaufvertrag.
- Nebenkostenabrechnung: Für Abrechnungszeiträume, die beim Eigentümerwechsel schon abgelaufen sind, rechnen Sie ab (BGH, VIII ZR 168/03). Für den laufenden Zeitraum rechnet nach herrschender Auffassung der Käufer gegenüber dem Mieter ab; den Ausgleich der Vorauszahlungen regeln Sie mit ihm im Kaufvertrag.
- Miete: Ab dem Eigentumsübergang steht sie dem Käufer zu. Teilen Sie dem Mieter den Wechsel schriftlich mit, damit er an den Richtigen zahlt.
Besichtigungen mit dem Mieter
Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, wenn es einen konkreten Anlass gibt – der geplante Verkauf ist ein solcher – und die Termine rechtzeitig angekündigt werden (BGH, VIII ZR 289/13). Wie oft und wie lange, legt das Gesetz nicht fest; die Gerichte wägen im Einzelfall ab. Stimmen Sie Termine mit dem Mieter ab – ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf viel wert.
Was der Käufer sehen will
- Energieausweis: Pflicht. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals Gebäudeenergiegesetz). Mehr dazu im Ratgeber Gebäudemodernisierungsgesetz.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen, letzte Mieterhöhungen, Mietkonto
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweis der Kaution
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage – siehe WEG-Unterlagen vor dem Kauf
Bringt eine vermietete Wohnung weniger?
Meist ja. Selbstnutzer können nicht einziehen, deshalb kaufen vor allem Anleger – und die rechnen mit der Miete. Belastbare amtliche Zahlen zum Abschlag gibt es nicht. Eine Auswertung von Angebotspreisen eines Immobilienportals (November 2025) fand bei vermieteten Wohnungen im Schnitt 15 bis 21 % niedrigere Angebotspreise, mit großen Unterschieden je Stadt. Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Wie groß der Abschlag im Einzelfall ist, hängt vor allem davon ab, wie weit die Miete unter der Vergleichsmiete liegt und wie lange der Mieter schon dort wohnt.
Die Steuer
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG); maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Verträge. Steuerfrei bleibt nur ein Gesamtgewinn aus solchen Verkäufen unter 1.000 € im Jahr. Die bisher abgezogene Abschreibung erhöht dabei den Gewinn. Die Ausnahme für selbst bewohnte Wohnungen gilt für eine durchgehend vermietete Wohnung nicht. Den Stichtag berechnet der Rechner Spekulationsfrist.
Wer mehrere Wohnungen innerhalb kurzer Zeit verkauft, sollte die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel kennen: Die Finanzverwaltung nimmt ihn in der Regel an, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft werden. Die Grenze ist nur ein Anhaltspunkt; jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt. Lassen Sie sich dann steuerlich beraten. Mehr im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.
Häufige Fehler
- Bei umgewandelten Wohnungen den Mieter nicht über Kaufvertrag und Vorkaufsrecht informieren – das kann teuren Schadensersatz auslösen.
- Dem Käufer Leerstand oder eine schnelle Kündigung zusagen, obwohl der Mietvertrag weiterläuft und eine Sperrfrist gelten kann.
- Annehmen, der Käufer könne ab dem Notartermin kündigen – Vermieter wird er erst mit dem Grundbucheintrag.
- Die Kaution nicht nachweisbar übertragen – dann haften Sie dem Mieter weiter.
- Keinen Energieausweis bei der Besichtigung – das ist eine Ordnungswidrigkeit.
- Besichtigungen unangekündigt oder zu häufig ansetzen.
- Nebenkosten und Kaution im Kaufvertrag nicht regeln.