Spekulationsfrist

• Frist: Steuerpflichtig ist ein Verkauf, wenn zwischen Kauf und Verkauf „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen (§ 23 EStG). Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet mit Ablauf des Kalendertags, der zehn Jahre später dem Kauftag entspricht (§ 108 AO, §§ 187, 188 BGB). Gibt es diesen Tag nicht (29. Februar), endet sie am Monatsletzten. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.
• Sonderfälle beim Datum: Bei Erbschaft oder Schenkung zählt das Kaufdatum der Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung (z. B. Schenkung gegen Übernahme eines Darlehens) beginnt für den entgeltlichen Teil eine neue Frist. Kam der Vertrag durch getrenntes Angebot und Annahme zustande, zählt das Datum der Annahme.
• Gewinn: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten − abgezogene AfA). Die AfA erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn. Abzuziehen ist jede in Anspruch genommene Abschreibung: normale, degressive und Sonder-AfA, erhöhte Absetzungen (z. B. für Baudenkmale und Sanierungsgebiete) und außergewöhnliche AfA.
• AfA-Schätzung: (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × Gebäudeanteil × AfA-Satz (§ 7 Abs. 4 EStG), monatsgenau. Genau genommen läuft die AfA vom Monat des Besitzübergangs bis zur Übergabe an den Käufer; wir nähern das mit den Vertragsmonaten an, was die AfA meist leicht zu hoch schätzt. Nicht enthalten ist die AfA auf nachträgliche Herstellungskosten. Die vorbelegten Kaufnebenkosten enthalten auch die Kosten der Grundschuld, die steuerlich keine Anschaffungskosten sind. Genauer sind Ihre eigenen Zahlen.
• Freigrenze: Liegt der Saldo aller privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres unter 1.000 € (bis 2023: 600 €), bleibt er steuerfrei; ab der Grenze ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Bei Zusammenveranlagung gilt die Freigrenze für jeden Ehegatten, bei Miteigentum wird der Gewinn auf die Eigentümer verteilt.
• Eigennutzung: Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb der Frist, wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder im Verkaufsjahr (zumindest zeitweise), im Vorjahr (ganzjährig) und im Vorvorjahr (zumindest teilweise) – zusammenhängend. Die Nutzung durch ein Kind, für das Sie Kindergeld bekommen, zählt mit; die kostenlose Überlassung an andere Angehörige nicht. Auch eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann begünstigt sein. Ein häusliches Arbeitszimmer schadet nach der Rechtsprechung nicht; eine Teilvermietung macht den vermieteten Anteil steuerpflichtig.
• Steuer: Gewinn mal Ihrem Grenzsteuersatz. Versteuert wird im Jahr, in dem der Kaufpreis eingeht. Ein hoher Gewinn kann den Steuersatz selbst erhöhen; das ist nicht eingerechnet.
• Verlust: Ein Verlust ist in der Steuererklärung anzugeben. Er kann nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann ist der Gewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, zusätzlich mit Gewerbesteuer. Ebenso gilt die Zehnjahresfrist nicht für Immobilien im Betriebsvermögen oder im Besitz einer GmbH. Beides prüft dieser Rechner nicht.

Rechtsstand 21.10.2026 · Geltungsbereich Deutschland