Anlage V: Die wichtigsten Werbungskosten für Vermieter

Kurzantwort

In der Anlage V erklären Sie Mieteinnahmen einschließlich der Nebenkosten-Vorauszahlungen und ziehen alle Kosten ab, die durch die Vermietung entstehen: Zinsen, Abschreibung, Reparaturen, Grundsteuer, Hausgeld, Verwaltung, Fahrten und Beratung. Nicht absetzbar sind die Tilgung und die Zahlung in die Erhaltungsrücklage, solange die Eigentümergemeinschaft das Geld nicht ausgegeben hat.

Das Wichtigste in Kürze

Zu den Einnahmen gehören auch die Umlagen des Mieters und verrechnete Kautionen.
Schuldzinsen sind absetzbar, die Tilgung nie.
Reparaturen sind sofort absetzbar oder lassen sich auf zwei bis fünf Jahre verteilen – Achtung bei der 15-%-Grenze nach dem Kauf.
Gelegentliche Fahrten zur Wohnung: 0,30 € je gefahrenem Kilometer.
Bei einer Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete drohen Kürzungen, unter 50 % werden die Kosten nur anteilig berücksichtigt.

Was in die Anlage V gehört

Für jede vermietete Immobilie füllen Sie eine eigene Anlage V aus. Daneben gibt es zwei Zusatzformulare: die Anlage V-FeWo für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung und die Anlage V-Sonstige etwa für Anteile an Grundstücksgemeinschaften, Untervermietung oder unbebaute Grundstücke. Für die normale vermietete Wohnung reicht die Anlage V.

Steuerlich zählt grundsätzlich, was im Jahr geflossen ist: Einnahmen im Jahr des Eingangs, Ausgaben im Jahr der Zahlung.

Einnahmen

Kaltmiete – getrennt nach Wohnungen und anderen Räumen; an Angehörige vermietete Wohnungen gesondert.
Umlagen, also die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters, und erhaltene Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Erstattungen an den Mieter mindern die Einnahmen.
Verrechnete Kautionen, zum Beispiel für Schäden oder Mietrückstände.
Mieten für frühere Jahre, die erst jetzt eingegangen sind.
Öffentliche Zuschüsse zu Erhaltungsaufwendungen.

Wer die Umlagen nicht als Einnahme erklärt, die Nebenkosten aber als Werbungskosten abzieht, rechnet sich zu reich – das fällt bei einer Prüfung schnell auf.

Werbungskosten

Posten	Was gilt
Schuldzinsen	Absetzbar, soweit der Kredit die vermietete Immobilie finanziert. Die Tilgung nie.
Geldbeschaffungskosten	Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Schätzkosten der Bank, Bereitstellungszinsen. Ein marktübliches Disagio ist im Jahr der Zahlung absetzbar; die Finanzverwaltung sieht höchstens 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung als marktüblich an. Ein höheres Disagio wird auf die Zinsbindung verteilt.
Abschreibung (AfA)	Auf das Gebäude, nicht auf den Boden; Einbauküche gesondert. Siehe AfA bei vermieteten Immobilien.
Erhaltungsaufwand	Reparaturen und Renovierungen sofort – oder auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf: 15-%-Grenze beachten.
Grundsteuer	Absetzbar, auch wenn Sie sie auf den Mieter umlegen (dann steht sie als Umlage auch bei den Einnahmen).
Hausgeld	Absetzbar im Jahr der Zahlung, außer dem Anteil für die Erhaltungsrücklage. Der zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt. Siehe Hausgeld.
Nebenkosten	Alle Betriebskosten, die Sie zahlen – ob umgelegt oder nicht.
Verwaltung und Bank	Verwaltervergütung, Gebühren eines eigenen Mietkontos.
Fahrten	Gelegentliche Fahrten zur Wohnung, etwa zur Übergabe oder Besichtigung: 0,30 € je gefahrenem Kilometer, also Hin- und Rückweg. Fahren Sie sehr häufig hin – der Bundesfinanzhof hat das bei rund 165 Fahrten im Jahr angenommen, weil die Wohnungen dort der Mittelpunkt der Vermietertätigkeit waren –, gilt nur die Entfernungspauschale.
Steuerberatung	Der Teil der Kosten, der auf die Anlage V entfällt.
Rechtskosten	Etwa für einen Mietprozess oder eine Räumung.
Arbeitsplatz zu Hause	Für die Vermietung allein kaum relevant: Die Homeoffice-Pauschale von 6 € pro Tag (höchstens 1.260 € im Jahr) gilt für alle Tätigkeiten zusammen.
Leerstand	Kosten einer leeren Wohnung sind absetzbar, solange Sie ernsthaft und nachweisbar vermieten wollen – Anzeigen und Besichtigungen aufbewahren.

Praxisbeispiel 2025

Eine vermietete Eigentumswohnung, Kaltmiete 1.000 € im Monat, Nebenkosten-Vorauszahlung 200 € im Monat. Die Wohnung wurde 1990 gebaut und mit Kredit gekauft (Beispielwerte):

Einnahmen
Kaltmiete	12.000 €
Umlagen (Vorauszahlungen)	2.400 €
Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2024	120 €
Summe Einnahmen	14.520 €

Werbungskosten
Abschreibung (2 %)	4.953 €
Schuldzinsen	10.808 €
Betriebskosten einschließlich Grundsteuer	2.520 €
Verwaltung und Kontoführung	408 €
Anteil an Reparaturen aus der Erhaltungsrücklage laut Jahresabrechnung	650 €
Vier Fahrten zur Wohnung, je 25 km einfach: 4 × 50 km × 0,30 €	60 €
Steuerberatung, Anteil Anlage V	250 €
Summe Werbungskosten	19.649 €

Ergebnis: −5.129 €. Den Verlust verrechnet das Finanzamt mit Ihren übrigen Einkünften. Bei 35 % Grenzsteuersatz sinkt die Steuer um rund 1.795 €.

Verbilligte Vermietung, etwa an Angehörige

Ab 66 % der ortsüblichen Miete (bei dauerhafter Vermietung einer Wohnung) gilt die Vermietung als voll entgeltlich; Sie können alle Kosten absetzen.
Unter 50 % wird aufgeteilt: Die Kosten zählen nur im Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete.
Zwischen 50 % und 66 % bleibt der volle Abzug nur, wenn eine Prognose über die gesamte Vermietungsdauer (in der Regel 30 Jahre) insgesamt einen Überschuss ergibt. Sonst wird wie unter 50 % gekürzt. Wer sicher gehen will, verlangt mindestens 66 %.

Tragen Sie die Werbungskosten in jedem Fall voll ein; die Kürzung erfolgt in einer eigenen Zeile. Wer sie schon selbst gekürzt hat und zusätzlich die Kürzungszeile ausfüllt, kürzt doppelt.

Häufige Fehler

Umlagen nicht als Einnahme angeben, die Nebenkosten aber absetzen.
Tilgung als Zinsen eintragen.
Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage absetzen statt der Ausgaben aus der Rücklage.
Verrechnete Kautionen vergessen.
Die Entfernungspauschale für 2026 (0,38 € ab dem ersten Kilometer) schon für 2025 ansetzen. Für gelegentliche Fahrten gilt ohnehin der Satz für Reisekosten.
Bei verbilligter Vermietung doppelt kürzen.
Belege nicht aufheben. Das Finanzamt kann sie jederzeit anfordern.