Ratgeber · Steuern
Die 15-%-Grenze: der teure Fehler nach dem Immobilienkauf
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Kurzantwort
Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung und Modernisierung aus, dürfen Sie diese Kosten nicht sofort absetzen. Dann wird der gesamte Betrag zu Herstellungskosten und nur über die AfA verteilt – meist über 50 Jahre.
Das Wichtigste in Kürze
- Gerechnet wird netto, also ohne Umsatzsteuer.
- Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten nur des Gebäudes, nicht der ganze Kaufpreis.
- Wird die Grenze überschritten, zählt der gesamte Betrag – nicht nur der Teil über 15 %.
- Auch Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten zählen mit.
- Ausgenommen sind Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jedes Jahr üblicherweise anfallen.
Was die Regel bedeutet
Normalerweise ziehen Vermieter Reparaturen und Renovierungen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten ab – also als Kosten, die sie von den Mieteinnahmen abziehen. Das senkt die Steuer sofort. Direkt nach dem Kauf gilt eine Ausnahme: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung, die Sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchführen, werden zu Herstellungskosten, wenn sie zusammen mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen – gerechnet ohne Umsatzsteuer.
Herstellungskosten werden nicht sofort abgezogen, sondern mit dem Gebäude abgeschrieben, in der Regel mit 2 % pro Jahr (fertiggestellt vor 1925: 2,5 %, ab 2023: 3 %).
Die Regel gilt nur nach einem Kauf. Wer eine Immobilie ohne Gegenleistung erbt oder geschenkt bekommt, hat keine Anschaffung und damit keine 15-%-Grenze.
Was zählt – und was nicht
Es zählen alle baulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Anschaffung: neue Bäder, Fenster, Heizung, Elektrik, Böden – und nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren.
Nicht mit zählen:
- Erweiterungen, zum Beispiel ein Dachgeschossausbau. Sie sind ohnehin Herstellungskosten.
- Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung.
- Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Kauf durch Dritte entstanden sind, etwa durch einen Mieter.
- Eine Einbauküche: Sie ist ein eigenes Wirtschaftsgut und gehört nicht zu den Gebäudekosten.
Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes – deshalb hängt die Grenze auch an der Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude. Werden Teile eines Gebäudes unterschiedlich genutzt, wird die Grenze je Gebäudeteil geprüft.
Auch unter der Grenze können Kosten Herstellungskosten sein – etwa bei einer Erweiterung oder wenn Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster gemeinsam erneuert werden und der Standard der Wohnung dadurch deutlich steigt.
Praxisbeispiel
Eine Wohnung, fertiggestellt 1990, Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 30.210 €, Gebäudeanteil 75 %:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten des Gebäudes | 247.658 € |
| 15-%-Grenze | 37.149 € netto |
Vereinfacht: Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld stecken hier in den Nebenkosten; eigentlich gehören sie nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes.
Wichtig: Die Grenze wird ohne Umsatzsteuer geprüft. Als Privatvermieter ziehen Sie aber den gezahlten Betrag mit Umsatzsteuer ab, weil Sie keine Vorsteuer erstattet bekommen.
Fall A: Neues Bad 24.000 €, Elektrik 6.000 €, Malerarbeiten 6.000 € – zusammen 36.000 € netto. Das liegt unter der Grenze; die Kosten sind deshalb hier im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Abziehbar ist der gezahlte Betrag mit Umsatzsteuer, 42.840 €. Bei 35 % Grenzsteuersatz (dem Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro Einkommen) senkt das die Steuer vereinfacht gerechnet um rund 15.000 €; ein so hoher Abzug kann den Grenzsteuersatz selbst senken.
Fall B: Dieselben Arbeiten plus neue Innentüren für 2.000 € – zusammen 38.000 € netto. Die Grenze ist überschritten. Jetzt sind alle Kosten – 45.220 € mit Umsatzsteuer – Herstellungskosten und werden mit 2 % abgeschrieben: rund 904 € pro Jahr, Steuerersparnis rund 317 € pro Jahr statt rund 15.800 € auf einen Schlag.
Wenige Tausend Euro mehr können also bedeuten, dass sich die Steuerwirkung auf Jahrzehnte verteilt. Wird die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, werden auch die bereits abgezogenen Beträge rückwirkend zu Herstellungskosten. Das Finanzamt ändert dann die Bescheide der Vorjahre; es kann zu Nachzahlungen und Zinsen kommen. Finanzämter erlassen die Bescheide in dieser Zeit deshalb oft vorläufig.
Kosten auf mehrere Jahre verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen können Sie bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das gilt auch in den ersten drei Jahren, solange die 15-%-Grenze nicht überschritten ist – Fall A dürfte also verteilt werden. Für anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt die Verteilung nicht. Verkaufen Sie vorher, ziehen Sie den Rest im Verkaufsjahr ab.
Häufige Fehler
- Die Grenze mit Bruttobeträgen prüfen. Geprüft wird ohne Umsatzsteuer; abziehen bzw. abschreiben können Sie aber den gezahlten Betrag mit Umsatzsteuer.
- Den ganzen Kaufpreis als Bezugsgröße nehmen. Maßgeblich ist nur der Gebäudeanteil.
- Malerarbeiten vergessen. Sie zählen mit.
- Glauben, nur der Überhang sei betroffen. Bei Überschreitung wird der gesamte Betrag zu Herstellungskosten.
- Nur das erste Jahr betrachten. Die drei Jahre laufen ab der Anschaffung, also ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
- Die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre auf anschaffungsnahe Kosten anwenden. Das ist nicht zulässig.