Ratgeber · Steuern
AfA bei vermieteten Immobilien: Welcher Satz gilt?
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Kurzantwort
Vermietete Wohngebäude werden linear abgeschrieben: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023 und 2,5 % vor 1925. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden. Für neue Mietwohnungen gibt es unter Bedingungen statt der linearen eine degressive AfA von 5 % vom Restwert und zusätzlich eine Sonder-AfA von bis zu 5 % pro Jahr, vier Jahre lang.
Das Wichtigste in Kürze
- Abschreibung (AfA) heißt: Sie verteilen die Kosten des Gebäudes über viele Jahre und ziehen jedes Jahr einen Teil von Ihren Mieteinnahmen ab.
- Der Satz hängt vom Jahr der Fertigstellung des Gebäudes ab, nicht vom Kaufjahr.
- Die AfA beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten; im ersten Jahr wird monatsgenau gerechnet.
- Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, entscheidet über die Höhe der AfA – und ist häufig Streitpunkt mit dem Finanzamt.
- Degressive AfA und Sonder-AfA gibt es nur für neue Wohnungen mit bestimmten Daten und Standards.
Lineare AfA: der Normalfall
Linear heißt: jedes Jahr derselbe Prozentsatz der Anschaffungskosten, also derselbe Betrag. Degressiv (siehe unten) heißt: jedes Jahr 5 % vom noch nicht abgeschriebenen Rest – anfangs mehr, später weniger.
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA pro Jahr | entspricht |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahren |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahren |
| ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahren |
Maßgeblich ist, wann das Gebäude fertiggestellt wurde – nicht, wann Sie es gekauft haben. Eine 1990 gebaute Wohnung, die Sie 2026 kaufen, schreiben Sie also mit 2 % ab.
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes: der Gebäudeanteil am Kaufpreis plus der entsprechende Anteil der Kaufnebenkosten. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Kosten für die Grundschuld Ihres Darlehens gehören nicht dazu – sie sind sofort als Werbungskosten abziehbar.
Wann die AfA beginnt
Beim Kauf beginnt die AfA in der Regel mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag – nicht mit dem Notartermin und nicht mit dem Grundbucheintrag. Wenn Sie selbst bauen, beginnt sie mit der Fertigstellung. Im ersten Jahr wird monatsgenau gerechnet: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungs- oder Fertigstellungsmonat entfällt ein Zwölftel.
Kaufpreisaufteilung: der häufigste Streitpunkt
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA. Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, legt das Finanzamt sie grundsätzlich zugrunde, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Viele Finanzämter rechnen mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nach. Der Bundesfinanzhof hat dazu entschieden, dass diese Arbeitshilfe eine Aufteilung nach den tatsächlichen Verkehrswerten nicht gewährleistet; im Streit soll in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen entscheiden.
Eine gesetzliche Neuregelung der Kaufpreisaufteilung ist nach Fachberichten im Entwurf zum Jahressteuergesetz 2026 geplant. Sie gälte erst für künftige Kaufverträge und ist noch nicht in Kraft.
Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten
Ist ein Gebäude so alt oder abgenutzt, dass es tatsächlich kürzer nutzbar ist als 50, 40 bzw. 33 Jahre, darf nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Das gilt nur für die lineare AfA, und den Nachweis müssen Sie führen. Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums von 2023 mit strengen Anforderungen an ein solches Gutachten wurde am 01.12.2025 aufgehoben. Maßstab ist wieder die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Jede im Einzelfall geeignete Darlegung kann genügen, auch ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Überzeugen muss es trotzdem.
Neubau: degressive AfA und Sonder-AfA
Degressive AfA (5 % vom Restwert): für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde – maßgeblich ist der Baubeginn laut Baubeginnsanzeige. Kaufen Sie eine solche Wohnung, muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen sein und der Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Im ersten Jahr wird monatsgenau gerechnet. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist einmal möglich.
Sonder-AfA (§ 7b): zusätzlich bis zu 5 % im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei Folgejahren – im ersten Jahr in voller Höhe –, wenn
- es eine neue Wohnung ist; beim Kauf muss sie bis Ende des Fertigstellungsjahres gekauft werden,
- der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt oder die Bauanzeige gemacht wurde,
- das Gebäude den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt (Nachweis über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, QNG),
- die Kosten der Wohnung ohne Grund und Boden höchstens 5.200 € pro m² Wohnfläche betragen. Liegen sie darüber, gibt es keine Sonder-AfA – auch dann, wenn die Grenze innerhalb der ersten drei Jahre durch spätere Kosten überschritten wird,
- die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den neun Folgejahren zu Wohnzwecken vermietet wird; Ferienvermietung zählt nicht.
Die Sonder-AfA wird höchstens aus 4.000 € pro m² Wohnfläche berechnet. Die normale AfA berechnen Sie weiter aus den vollen Kosten.
Denkmal und Sanierungsgebiet: Für begünstigte Modernisierungs- und Instandsetzungskosten – nicht für den Kaufpreis der alten Bausubstanz – gibt es acht Jahre je bis zu 9 % und danach vier Jahre je bis zu 7 %. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde; die Arbeiten müssen mit ihr abgestimmt sein.
Praxisbeispiel
Bestandswohnung: Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 30.210 €, Gebäudeanteil 75 %, fertiggestellt 1990.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten gesamt | 330.210 € |
| davon Gebäude (75 %) | 247.658 € |
| AfA pro Jahr (2 %) | 4.953 € |
| AfA im ersten Jahr bei Übergang zum 01.07. (6 Monate) | 2.477 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % senkt die volle Jahres-AfA Ihre Steuer um rund 1.730 €. Vereinfacht: Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld stecken hier in den Nebenkosten; eigentlich sind sie sofort als Werbungskosten abziehbar und gehören nicht in die AfA.
Neubauwohnung (vereinfacht, volle Jahre): Anschaffungskosten der Wohnung ohne Grundstücksanteil, einschließlich anteiliger Nebenkosten: 400.000 €; Wohnfläche 80 m² (5.000 € pro m², also unter der Grenze von 5.200 €); alle Voraussetzungen erfüllt. Die Sonder-AfA wird aus 80 m² × 4.000 € = 320.000 € berechnet.
| linear 3 % | degressiv 5 % + Sonder-AfA | |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 12.000 € | 20.000 € (5 % von 400.000 €) + 16.000 € (5 % von 320.000 €) = 36.000 € |
| Jahre 1–4 zusammen | 48.000 € | rund 133.600 € |
Die Sonder-AfA mindert den Restwert, von dem die degressive AfA im Folgejahr berechnet wird.
Die höhere AfA verschiebt Steuer in die Zukunft. Sie erhöht aber auch den steuerpflichtigen Gewinn, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen, und verringert die AfA späterer Jahre.
Häufige Fehler
- Den Bodenanteil mit abschreiben oder eine unrealistische Aufteilung im Kaufvertrag vereinbaren.
- Ab dem Notartermin rechnen statt ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten; das erste Jahr nicht monatsgenau ansetzen.
- Den Satz nach dem Kaufjahr wählen statt nach dem Fertigstellungsjahr.
- Sonder-AfA ohne Nachweise einplanen: Fehlen Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel oder liegen die Baukosten über 5.200 € pro m², entfällt sie vollständig. Für einen Bauantrag aus 2022 gibt es keine Sonder-AfA – die Förderung gilt nur für Anträge bis Ende 2021 oder ab 2023. Die degressive AfA ist trotzdem möglich, wenn der Bau nach dem 30.09.2023 begonnen hat.
- Die Bindung übersehen: Wird die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet oder steuerfrei verkauft, macht das Finanzamt die Sonder-AfA rückgängig.
- Bei degressiver AfA auf den Bauantrag schauen: Maßgeblich ist der Baubeginn.
- Veraltete Ratgeber zur kürzeren Nutzungsdauer übernehmen, die noch zwingend ein Bausubstanzgutachten verlangen.