Ratgeber · Steuern
Vermietung an Angehörige: Die 66-%-Grenze und wie das Finanzamt mitspielt
Kurzantwort
Sie dürfen an Angehörige günstiger vermieten als an Fremde. Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete, können Sie alle Kosten voll absetzen. Zwischen 50 und 66 % prüft das Finanzamt mit einer Prognose, ob auf Dauer ein Überschuss zu erwarten ist – sonst werden die Kosten gekürzt. Unter 50 % zählen sie nur anteilig. Und in jedem Fall muss der Mietvertrag wie unter Fremden geregelt und gelebt werden: klare Miete, regelmäßige Zahlung, abgeschlossene Wohnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Gerechnet wird mit der Warmmiete: ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten.
- Ab 66 % der ortsüblichen Miete gibt es den vollen Werbungskostenabzug ohne Prognose – vorausgesetzt, der Vertrag hält dem Fremdvergleich stand.
- Zwischen 50 und 66 % entscheidet eine Prognose über 30 Jahre, ob die Kosten voll zählen.
- Unter 50 % werden die Kosten im Verhältnis Miete zu ortsüblicher Miete gekürzt.
- Das Finanzamt erkennt den Vertrag nur an, wenn er klar vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird – die Miete muss regelmäßig fließen.
Warum es eine Grenze gibt
Wer eine Wohnung vermietet, kann Zinsen, Abschreibung und Kosten als Werbungskosten absetzen. Vermieten Sie an Kinder, Eltern oder andere Angehörige deutlich unter Marktpreis, entstehen leicht Verluste, die Ihre Steuer senken. Deshalb zieht das Gesetz Grenzen (§ 21 Abs. 2 EStG). Sie gelten übrigens für alle Mieter, nicht nur für Angehörige – aber dort kommt eine günstige Miete am häufigsten vor.
Die drei Zonen
| Miete in % der ortsüblichen Warmmiete | Folge |
|---|---|
| 66 % und mehr | gilt als voll entgeltlich: alle Werbungskosten abziehbar, keine Prognose |
| 50 bis unter 66 % | Prognose über 30 Jahre: Ist auf Dauer ein Überschuss zu erwarten, zählen alle Kosten; sonst nur anteilig |
| unter 50 % | Aufteilung: Kosten zählen nur im Verhältnis Miete zu ortsüblicher Miete |
Eine Ausnahme gilt bei sehr aufwendigen Objekten, etwa großen Villen: Hier kann das Finanzamt auch über 66 % eine Prognose verlangen.
Die Grenzen gelten nur für Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, nicht für Gewerberäume.
Rechenbeispiel
Ortsübliche Warmmiete 1.000 € im Monat. Werbungskosten der Wohnung – Zinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Verwaltung – 14.000 € im Jahr. Die Werte sind frei gewählt.
| Vereinbarte Warmmiete | Anteil | Abziehbare Werbungskosten | Ergebnis im Jahr |
|---|---|---|---|
| 700 € | 70 % | 14.000 € (voll) | −5.600 € |
| 660 € | 66 % | 14.000 € (voll) | −6.080 € |
| 600 € | 60 % | 14.000 €, wenn die Prognose positiv ist | −6.800 € |
| 600 € | 60 % | 8.400 €, wenn die Prognose negativ ist | −1.200 € |
| 450 € | 45 % | 6.300 € (anteilig) | −900 € |
Achtung: Mit diesen Beispielzahlen – 7.200 € Miete gegen 14.000 € Kosten im Jahr – wäre die Prognose in der Praxis negativ. Positiv fällt sie nur aus, wenn die vereinbarte Miete über 30 Jahre die Kosten übersteigt, etwa bei geringer Finanzierung. Fällt sie negativ aus, ist der Verlust fast verschwunden – und mit ihm die Steuerersparnis. Wer auf der sicheren Seite sein will, bleibt deshalb mit etwas Abstand über 66 %.
Die ortsübliche Miete richtig ermitteln
- Maßstab ist die Warmmiete: ortsübliche Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung plus die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Auf der anderen Seite zählt, was der Angehörige tatsächlich zahlt – einschließlich der Nebenkosten.
- Quelle: in der Regel der Mietspiegel. Gibt es keinen, gelten auch ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen. Bei einer Spanne im Mietspiegel dürfen Sie nach Auffassung der Finanzverwaltung den unteren Wert ansetzen.
- Möbliert: Ein marktüblicher Möblierungszuschlag gehört zur ortsüblichen Miete.
Wie viel der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete ausmacht, zeigt ein Beispiel der Finanzverwaltung: Nur kalt verglichen lag die Miete bei 57 %, warm verglichen bei 66,9 % – und damit über der Grenze.
Prüfen Sie den Anteil jedes Jahr. Steigt der Mietspiegel, während die vereinbarte Miete gleich bleibt, rutschen Sie unbemerkt unter die Grenze. Eine Mieterhöhung ist dann der einfachste Weg zurück.
Der Vertrag muss wie unter Fremden laufen
Bevor es um Prozente geht, prüft das Finanzamt, ob es überhaupt ein echtes Mietverhältnis gibt (H 21.4 EStH):
- Klar vereinbart: Welche Wohnung, welche Miete, welche Nebenkosten. Ein schriftlicher Vertrag ist nicht vorgeschrieben, aber der beste Nachweis.
- Tatsächlich durchgeführt: Die Miete wird regelmäßig gezahlt – nicht gesammelt einmal im Jahr, nicht gar nicht und nicht heimlich zurückgeschenkt.
- Aus dem Vermögen des Mieters: Kann der Angehörige die Miete erkennbar nicht aufbringen, spricht das gegen den Vertrag.
- Abgeschlossene Wohnung: Einzelne Zimmer im eigenen Haushalt werden nicht anerkannt – etwa bei unterhaltsberechtigten Kindern.
Unverheiratete Paare können über die gemeinsam bewohnte Wohnung kein anerkanntes Mietverhältnis schließen.
Vermietung an die eigenen Kinder
Das geht – auch wenn Sie dem Kind Unterhalt zahlen und die Miete letztlich aus diesem Geld stammt. Der Bundesfinanzhof hat sogar anerkannt, dass das Kind die Miete mit dem Barunterhalt verrechnet. Zwei Grenzen gibt es:
- Leben Eltern und Kind noch in einem gemeinsamen Haushalt, wird der Vertrag nicht anerkannt.
- Überlassen Sie die Wohnung statt Unterhalt und sinkt dadurch der Unterhalt, ist das kein Mietverhältnis.
Am sichersten ist der klare Weg: Unterhalt in Geld, Miete per Überweisung vom Konto des Kindes.
Überkreuz vermieten?
Kaufen zwei Angehörige gleichwertige Wohnungen, um sie sich gegenseitig zu vermieten, erkennt das Finanzamt das als Gestaltungsmissbrauch nicht an (§ 42 AO). Dagegen ist es kein Missbrauch, wenn Sie Ihre selbst genutzte Wohnung einem Angehörigen übertragen und von ihm zurückmieten.
Häufige Fehler
- Mit der Kaltmiete statt der Warmmiete rechnen.
- Glauben, ab 50 % sei alles sicher – zwischen 50 und 66 % droht die Prognose mit Kürzung.
- Miete unregelmäßig, gesammelt oder gar nicht zahlen oder sie später zurückschenken.
- An ein Kind vermieten, das noch im gemeinsamen Haushalt lebt oder keine abgeschlossene Wohnung bewohnt.
- Die Wohnung als Unterhalt überlassen statt ein echtes Mietverhältnis zu vereinbaren.
- Nebenkosten nicht vereinbaren und nicht abrechnen – das senkt den Anteil und schwächt den Vertrag.
- Die Miete jahrelang nicht anpassen, bis sie unbemerkt unter die Grenze rutscht.
Welche Kosten Sie als Vermieter überhaupt absetzen können, zeigt der Ratgeber Anlage V: Die wichtigsten Werbungskosten. Bei einem Mietvertrag mit Angehörigen lohnt sich ein Blick des Steuerberaters, bevor der erste Bescheid kommt.