Ratgeber · Vermieten & Verwalten
Mietpreisbremse: Wo sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und was bei Verstößen droht
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Kurzantwort
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete das sind, legt jedes Land per Verordnung fest – höchstens bis Ende 2029. In Rheinland-Pfalz gilt sie in Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer, Worms und allen Gemeinden der Landkreise Alzey-Worms und Rhein-Pfalz-Kreis. Ausnahmen gibt es für Neubauten, nach umfassender Modernisierung und bei höherer Vormiete – aber nur, wenn Sie den Mieter vor Vertragsschluss schriftlich darüber informieren. Sonst kann er zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Das Wichtigste in Kürze
- Gilt nur bei Neuvermietung. Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gilt die Kappungsgrenze – mit teils anderen Gebieten.
- Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
- Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
- Auf jede Ausnahme müssen Sie den Mieter vor seiner Unterschrift in Textform hinweisen. Sonst können Sie sich nicht darauf berufen; holen Sie den Hinweis nach, erst zwei Jahre danach.
- Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, muss zu viel gezahlte Miete ab Beginn zurückgezahlt werden.
Was die Mietpreisbremse regelt
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel.
Beispiel: Liegt die Vergleichsmiete für eine Wohnung bei 9,00 € pro Quadratmeter, dürfen Sie bei einer Neuvermietung höchstens 9,90 € verlangen.
Welche Gebiete betroffen sind, bestimmt jedes Bundesland per Rechtsverordnung. Nach der Verlängerung durch den Bundestag im Jahr 2025 dürfen solche Verordnungen längstens bis zum 31.12.2029 gelten.
Wo sie in Rheinland-Pfalz gilt
Nach der Landesverordnung vom 16.09.2025 gilt die Mietpreisbremse vom 08.10.2025 bis zum 31.12.2029 in:
- den Städten Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Worms,
- allen Gemeinden der Landkreise Alzey-Worms und Rhein-Pfalz-Kreis.
Nicht erfasst sind zum Beispiel Trier, Koblenz, Kaiserslautern, Neustadt an der Weinstraße und der Landkreis Germersheim.
In anderen Ländern finden Sie die Gebiete in der jeweiligen „Mietpreisbegrenzungsverordnung“ im Gesetz- und Verordnungsblatt oder im Landesrechtsportal. Prüfen Sie dort auch das Ablaufdatum – manche Länder haben keine Verordnung.
Die Ausnahmen
| Ausnahme | Was gilt |
|---|---|
| Neubau | Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ganz ausgenommen (§ 556f). Das gilt dauerhaft, auch bei späteren Neuvermietungen. |
| Umfassende Modernisierung | Die erste Vermietung danach ist ausgenommen. „Umfassend“ heißt nach der Rechtsprechung: ein Aufwand von etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus und eine wesentliche Verbesserung in mehreren Bereichen. |
| Höhere Vormiete | War die Miete des Vormieters höher, dürfen Sie sie weiter verlangen (§ 556e). Nicht zählen Erhöhungen, die Sie im letzten Jahr vor dessen Auszug mit ihm vereinbart haben. |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren | Die zulässige Miete darf um den Betrag steigen, den eine Modernisierungsumlage erlaubt hätte. |
| Vorübergehender Gebrauch und Zimmer in der eigenen Wohnung | Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch und möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sind ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB). |
Möblierte Wohnungen sind nach geltendem Recht nicht generell ausgenommen. Wie hoch ein Möblierungszuschlag sein darf, regelt das Gesetz bisher nicht.
Ihre Pflicht: vorher informieren
Wollen Sie sich auf eine Ausnahme berufen – Vormiete, Modernisierung oder Neubau –, müssen Sie den Mieter vor seiner Vertragsunterschrift unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a). Textform heißt: schriftlich, E-Mail genügt.
Vergessen Sie das, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holen Sie die Information nach, gilt die Ausnahme erst zwei Jahre später.
Was bei zu hoher Miete droht
Der Mieter kann eine zu hohe Miete in Textform rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (§ 556g):
- Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn (und solange er noch dort wohnt): Rückzahlung ab Mietbeginn.
- Spätere Rüge: Rückzahlung nur für die Mieten, die nach der Rüge fällig werden.
Der Mieter kann außerdem Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Miethöhe wichtig sind. Die zulässige Miete gilt danach für das gesamte Mietverhältnis weiter.
Staffel- und Indexmiete
- Staffelmiete: Die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel – maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Staffel beginnt (§ 557a Abs. 4).
- Indexmiete: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Spätere Anpassungen an die Inflation werden nicht daran gemessen (§ 557b Abs. 4). Mehr dazu im Ratgeber Indexmiete.
Nicht verwechseln: Kappungsgrenze
Die Mietpreisbremse betrifft die Miete beim Abschluss eines neuen Vertrags. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt die Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 % (§ 558 Abs. 3). Die Gebiete beider Regelungen sind nicht identisch. Siehe Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
Was die geplante Reform ändern würde
Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform vorgelegt (Bundestagsdrucksache 21/6807). Er ist noch nicht beschlossen; Inhalte können sich ändern. Geplant ist unter anderem:
- Kurzzeitvermietung: Als „vorübergehend“ sollen nur noch Verträge bis 6 Monate gelten, in Ausnahmen bis 8 Monate.
- Möblierung: Ein Zuschlag soll begrenzt werden und muss vor Vertragsschluss offen ausgewiesen werden – sonst gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet.
- Indexmiete: In angespannten Märkten soll der Teil des Anstiegs, der über 3 % im Jahr liegt, nur zur Hälfte zählen.
Häufige Fehler
- Annahme, die Bremse gelte nur in Großstädten – in Rheinland-Pfalz gilt sie auch in allen Gemeinden zweier Landkreise.
- Sich auf eine Ausnahme berufen, ohne vorher in Textform zu informieren – dann gilt sie nicht; holen Sie die Information nach, erst zwei Jahre später.
- Neubau-Ausnahme falsch verstehen: Entscheidend ist die erste Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014, nicht eine spätere Renovierung.
- Kappungsgrenze und Mietpreisbremse verwechseln – sie gelten für unterschiedliche Fälle und teils unterschiedliche Gebiete.
- Glauben, eine Staffelmiete umgehe die Bremse – jede Staffel wird geprüft.
- Möblierung oder Befristung als Schlupfloch sehen – eine generelle Ausnahme gibt es dafür nicht.
- Das Rückzahlungsrisiko unterschätzen: Rügt der Mieter rechtzeitig, zahlen Sie ab Mietbeginn zurück.