Ratgeber · Steuern
Immobilien in einer GmbH: Wann sich die vermögensverwaltende GmbH lohnt – und wann nicht
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig und vermittelt auch Immobilien. Wir bewerben hier keine eigenen Leistungen.
Kurzantwort
Eine GmbH, die nur eigene Immobilien vermietet, zahlt mit der sogenannten erweiterten Kürzung rund 15,8 % Steuer auf ihren Gewinn – deutlich weniger als ein Privatanleger mit 42 % Grenzsteuersatz. Der Vorteil gilt aber nur, solange die Gewinne in der GmbH bleiben und wieder investiert werden. Schüttet sie aus, kommen 26,4 % Abgeltungsteuer hinzu, insgesamt rund 38 %. Dazu kommen laufende Kosten für Buchhaltung und Jahresabschluss, Verkaufsgewinne sind immer steuerpflichtig, und bestehende Wohnungen in die GmbH zu übertragen, kostet meist Grunderwerbsteuer. Für Einsteiger mit einer finanzierten Wohnung lohnt sie sich selten.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit erweiterter Kürzung: rund 15,8 % Steuer (Körperschaftsteuer plus Soli). Ohne sie bei 400 % Hebesatz rund 29,8 %.
- Bei Ausschüttung kommen 26,4 % Abgeltungsteuer dazu – zusammen rund 38 %. Der Vorteil entsteht nur durch Wiederanlage in der GmbH.
- Keine Spekulationsfrist: Verkaufsgewinne der GmbH sind immer steuerpflichtig.
- Anfangsverluste bleiben in der GmbH und mindern nicht Ihr privates Einkommen.
- Schon kleine Nebengeschäfte, etwa Strom direkt an Nichtmieter oder mitvermietete Betriebsvorrichtungen, können die erweiterte Kürzung für das ganze Jahr kosten.
Die Idee dahinter
Vermieten Sie privat, versteuern Sie den Überschuss mit Ihrem persönlichen Steuersatz – bei gutem Einkommen 42 % und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag. Eine GmbH zahlt dagegen Körperschaftsteuer von 15 % plus Soli. Verwaltet sie nur eigene Immobilien, entfällt mit der sogenannten erweiterten Kürzung auch die Gewerbesteuer. Übrig bleiben rund 15,8 %.
Klingt nach einer einfachen Rechnung. Ob sie aufgeht, hängt aber von mehreren Bedingungen ab.
Die Steuer in der GmbH
| Belastung (2026) | |
|---|---|
| Körperschaftsteuer 15 % plus Soli | 15,825 % |
| ohne erweiterte Kürzung, Gewerbesteuer bei 400 % Hebesatz | zusammen rund 29,8 % |
| bei Ausschüttung zusätzlich Abgeltungsteuer 25 % plus Soli | 26,375 % auf den Rest |
| Summe bei Vollausschüttung mit erweiterter Kürzung | rund 38 % |
| Summe bei Vollausschüttung ohne Kürzung | rund 48 % |
Die Körperschaftsteuer sinkt ab 2028 schrittweise bis auf 10 % im Jahr 2032. Gesetze können sich aber in beide Richtungen ändern.
Das Wichtigste: Der Vorteil entsteht nur, solange die Gewinne in der GmbH bleiben – zum Beispiel, um Kredite schneller zu tilgen oder weitere Wohnungen zu kaufen. Wer das Geld privat braucht, landet nach der Ausschüttung bei rund 38 % und damit in der Nähe des privaten Spitzensteuersatzes – zuzüglich der höheren Kosten.
Ab 25 % Beteiligung – oder ab 1 %, wenn Sie beruflich für die GmbH tätig sind – können Sie für Ausschüttungen statt der Abgeltungsteuer das Teileinkünfteverfahren beantragen: 60 % sind dann mit Ihrem persönlichen Satz steuerpflichtig. Der Antrag bindet für fünf Jahre und lohnt sich meist nur bei niedrigem persönlichem Steuersatz oder hohen Finanzierungskosten für die Anteile.
Eine Beispielrechnung
Annahmen, frei gewählt: 30.000 € Überschuss aus Vermietung im Jahr, Mehrkosten der GmbH für Buchhaltung und Abschluss 4.000 € im Jahr.
| Nach Steuern bleiben | |
|---|---|
| Privat, Grenzsteuersatz 35 % | 19.500 € |
| Privat, Grenzsteuersatz 42 % plus voller Soli (höhere Einkommen) | 16.707 € |
| GmbH mit erweiterter Kürzung, Gewinn bleibt in der GmbH | 21.886 € |
| GmbH ohne Kürzung, Gewinn bleibt in der GmbH | 18.246 € |
| GmbH mit Kürzung, alles ausgeschüttet | 16.113 € |
Bei diesen Annahmen bringt die GmbH gegenüber 42 % privat gut 5.000 € im Jahr – aber nur, solange nicht ausgeschüttet wird. Bei 35 % Grenzsteuersatz ist der Vorteil schon deutlich kleiner.
Die erweiterte Kürzung – und ihre Fallen
Die erweiterte Kürzung bekommt nur, wer ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt (§ 9 Nr. 1 GewStG). Schon kleine Abweichungen können sie für das ganze Jahr kosten:
- Mitvermietete Betriebsvorrichtungen, etwa Maschinen oder Einbauten für einen gewerblichen Mieter – nur ganz untergeordnete, zur üblichen Ausstattung gehörende Teile sind unschädlich.
- Strom aus Photovoltaik an Letztverbraucher, die nicht Mieter sind (z. B. Nachbarn oder ein Gewerbebetrieb nebenan). Netzeinspeisung, Strom an Mieter und Ladestrom sind zulässig, solange diese Einnahmen höchstens 20 % der Mieteinnahmen betragen.
- Zusatzleistungen an Mieter über 5 % der Mieteinnahmen.
- Vermietung an den Betrieb eines Gesellschafters.
- Verkauf des letzten Objekts im Laufe des Jahres: Nach dem Bundesfinanzhof geht die Kürzung dann für das ganze Jahr verloren.
- Gewerblicher Grundstückshandel durch häufige Verkäufe.
Ohne erweiterte Kürzung steigt die Belastung auf rund 30 % – und der Vorteil ist weitgehend weg.
Was sonst anders ist als privat
- Keine Spekulationsfrist: Privat ist ein Verkaufsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei. In der GmbH ist er immer steuerpflichtig.
- Verluste bleiben in der GmbH. Anfangsverluste einer finanzierten Wohnung mindern nicht Ihr privates Einkommen, sondern werden mit späteren Gewinnen der GmbH verrechnet.
- Selbst wohnen ist heikel: Wohnen Sie oder Angehörige günstig in einer Wohnung der GmbH, ist das eine verdeckte Gewinnausschüttung.
- Abschreibung bei Wohngebäuden wie privat. Gewerblich vermietete Gebäude schreibt die GmbH mit 3 % statt 2 % ab.
Bestehende Wohnungen in die GmbH übertragen?
Das ist meist teuer:
- Grunderwerbsteuer fällt an – beim Verkauf an die GmbH auf den Kaufpreis, bei einer Einlage gegen Gesellschaftsanteile auf den Grundbesitzwert (§ 8 GrEStG). In Rheinland-Pfalz sind das 5 %.
- Spekulationsfrist: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist die Übertragung ein steuerpflichtiger Verkauf – auch eine verdeckte Einlage gilt ausdrücklich als Veräußerung (§ 23 EStG).
- Kredite gehen nicht automatisch mit; die Bank muss zustimmen oder neu finanzieren.
Eine GmbH lohnt sich deshalb vor allem für künftige Käufe.
Kosten und Finanzierung
- Stammkapital: 25.000 €, davon bei der Anmeldung mindestens 12.500 € eingezahlt.
- Gründung: Mit dem einfachen Musterprotokoll fallen Notar- und Registerkosten von einigen hundert Euro an; mit eigener Satzung und Beratung mehr.
- Laufend: Buchführung, Jahresabschluss, Steuererklärungen für Körperschaft- und Gewerbesteuer und die Offenlegung. Wie viel das kostet, hängt vom Umfang und vom Steuerberater ab – holen Sie Angebote ein. Wer den Jahresabschluss zu spät offenlegt, riskiert Ordnungsgeld.
- Finanzierung: Die GmbH haftet nur mit ihrem Vermögen. Banken verlangen bei neuen Immobilien-GmbHs in der Praxis aber häufig eine persönliche Bürgschaft – dann haften Sie doch.
Erben und Verschenken
Vermietete Immobilien in einer GmbH gelten erbschaftsteuerlich in der Regel als Verwaltungsvermögen. Eine kleine vermögensverwaltende GmbH bekommt deshalb meist keine Begünstigung für Betriebsvermögen. Den Abschlag von 10 % für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gibt es nur bei direkt gehaltenen Immobilien, nicht bei GmbH-Anteilen. Mehr im Ratgeber Immobilie erben oder verschenken.
Wann sie sich eher lohnt – und wann nicht
Unsere Einschätzung, keine Beratung:
Eher sinnvoll, wenn alles zusammenkommt:
- dauerhaft positive Überschüsse, nicht nur Anlaufverluste,
- persönlicher Grenzsteuersatz von 42 % oder mehr,
- Gewinne bleiben über viele Jahre in der GmbH und werden reinvestiert,
- langer Anlagehorizont, Verkaufsgewinne sind nicht das Ziel,
- die erweiterte Kürzung ist sicher erreichbar,
- es geht um künftige Käufe.
Eher nicht sinnvoll für Einsteiger mit einer finanzierten Wohnung und Anfangsverlusten, wenn Sie das Geld laufend privat brauchen, wenn ein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren Teil des Plans ist oder wenn Sie bestehende Wohnungen erst übertragen müssten.
Vor einer Gründung sollten Sie die Zahlen für Ihren Fall von einem Steuerberater durchrechnen lassen.
Häufige Fehler
- „Die GmbH zahlt nur 15 %“ – ohne erweiterte Kürzung sind es rund 30 %, bei Ausschüttung kommen 26,4 % hinzu.
- Bestehende Wohnungen innerhalb von zehn Jahren einlegen – das löst Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer aus.
- Erwarten, dass Anfangsverluste privat Steuern sparen – sie bleiben in der GmbH.
- Betriebsvorrichtungen mitvermieten, Strom direkt an Nichtmieter liefern oder zu viele Zusatzleistungen anbieten – die Kürzung fällt für das ganze Jahr weg.
- Das letzte Objekt mitten im Jahr verkaufen – auch dann ist die Kürzung für das Jahr verloren.
- Selbst oder als Angehöriger günstig in einer GmbH-Wohnung wohnen – verdeckte Gewinnausschüttung.
- Laufende Kosten und persönliche Bürgschaft unterschätzen.