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Immobilie erben oder verschenken: Freibeträge und Steuersätze
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Kurzantwort
Ob Steuer anfällt, hängt vor allem vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehegatten haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €; Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten dagegen nur 20.000 €. Auf den Betrag darüber fallen je nach Steuerklasse 7 % bis 50 % an. Das selbst bewohnte Familienheim kann für Ehegatten und Kinder ganz steuerfrei sein, und Schenkungen lassen die Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Freibeträge: Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen 20.000 €.
- Der Steuersatz gilt für den ganzen steuerpflichtigen Betrag – knapp über einer Stufe mildert ein Härteausgleich den Sprung.
- Das Familienheim kann steuerfrei übergehen: als Schenkung an den Ehegatten ohne Frist, beim Erbe an Ehegatten oder Kinder, wenn diese zehn Jahre selbst darin wohnen (Kinder bis 200 m²).
- Bei vermieteten Wohnungen sind 10 % des Werts steuerfrei.
- Freibeträge gelten je Person und alle zehn Jahre neu – frühzeitig zu schenken kann viel Steuer sparen.
- Wer Grundbesitz erbt, muss das dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis anzeigen – auch bei eröffnetem Testament. Bei der (stets notariellen) Schenkung einer Immobilie meldet der Notar.
Steuerklasse und Freibetrag
Wer etwas erbt oder geschenkt bekommt, wird je nach Verwandtschaft einer von drei Steuerklassen zugeordnet. Davon hängen Freibetrag und Steuersatz ab. Für Erbschaft und Schenkung gelten weitgehend dieselben Regeln.
| Empfänger | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Urenkel; Eltern und Großeltern beim Erbe | I | 100.000 € |
| Eltern und Großeltern bei Schenkung, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten | II | 20.000 € |
| Alle anderen: Lebensgefährten ohne Trauschein, Freunde, Onkel und Tanten | III | 20.000 € |
Beim Erbe kommen hinzu:
- für den Ehegatten ein Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 €, gekürzt um den Wert einer steuerfreien Witwenrente,
- für Kinder bis 27 Jahre ein gestaffelter Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 € und 52.000 €,
- eine Pauschale von 15.000 € für Bestattung, Grabpflege und Abwicklung je Erbfall, ohne Nachweis.
Die Freibeträge gelten je Person, von der Sie etwas erhalten. Ein Kind, das von Vater und Mutter erbt, hat zweimal 400.000 €.
Die Steuersätze
Auf den Betrag oberhalb der Freibeträge – abgerundet auf volle 100 € – fällt Steuer an:
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13 Mio. € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26 Mio. € | 27 % | 40 % | 50 % |
| darüber | 30 % | 43 % | 50 % |
Anders als bei der Einkommensteuer gilt der Satz für den ganzen steuerpflichtigen Betrag. Damit ein Euro mehr nicht zu einem großen Sprung führt, gibt es den Härteausgleich: Knapp oberhalb einer Stufe darf die Mehrsteuer höchstens die Hälfte des übersteigenden Betrags ausmachen (bei Sätzen über 30 %: drei Viertel).
Beispiel Härteausgleich: Ein Kind hat einen steuerpflichtigen Erwerb von 310.000 €. Regulär wären das 15 %, also 46.500 €. An der Grenze von 300.000 € fallen 11 % = 33.000 € an; dazu kommt die Hälfte der 10.000 € darüber, also 5.000 €. Die Steuer beträgt 38.000 € statt 46.500 €.
Praxisbeispiele: Eine Wohnung im Wert von 300.000 € wird vererbt
| Erbe | Freibetrag | Steuerpflichtig (nach 15.000 € Pauschale) | Steuersatz | Erbschaftsteuer |
|---|---|---|---|---|
| Ehegatte | 500.000 € | 0 € | – | 0 € |
| Kind | 400.000 € | 0 € | – | 0 € |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 € | 85.000 € | 11 % | 9.350 € |
| Nichte | 20.000 € | 265.000 € | 20 % | 53.000 € |
| Lebensgefährtin | 20.000 € | 265.000 € | 30 % | 79.500 € |
Bei Verwandten außerhalb der engen Familie und bei unverheirateten Paaren kann die Steuer einen großen Teil des Werts ausmachen. Wer eine Immobilie an diese Personen weitergeben will, sollte frühzeitig planen.
Besonderheiten bei Immobilien
Familienheim
Das selbst bewohnte Haus oder die selbst bewohnte Wohnung kann vollständig steuerfrei übergehen:
| Schenkung an den Ehegatten | Erbe an den Ehegatten | Erbe an Kinder | |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche | ohne Grenze | ohne Grenze | bis 200 m², darüber anteilig steuerpflichtig |
| Wert | ohne Grenze | ohne Grenze | ohne Grenze |
| Der Verstorbene hat selbst darin gewohnt | – | ja (oder war aus zwingenden Gründen gehindert) | ja (oder war aus zwingenden Gründen gehindert) |
| Der Erwerber muss einziehen | nein | unverzüglich, in der Regel binnen sechs Monaten | unverzüglich, in der Regel binnen sechs Monaten |
| Selbst wohnen danach | keine Frist | 10 Jahre | 10 Jahre |
Zieht der Erbe innerhalb der zehn Jahre aus, vermietet oder verkauft, entfällt die Befreiung rückwirkend – außer er ist aus zwingenden Gründen gehindert, etwa wegen Pflegebedürftigkeit. Bei einer Schenkung an Kinder gibt es diese Befreiung nicht.
Vermietete Wohnungen
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Schulden, die auf den befreiten Teil entfallen, sind entsprechend nur anteilig abziehbar.
Welcher Wert zählt?
Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis von damals, sondern der Wert am Todestag oder Schenkungstag nach dem Bewertungsgesetz: Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren, Mietshäuser nach dem Ertragswertverfahren. Seit 2023 führen die Bewertungsregeln meist zu höheren Werten als früher.
Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, können Sie ihn nachweisen – mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen oder mit einem Verkaufspreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.
Weitere Punkte
- Keine Grunderwerbsteuer: Erbe und Schenkung sind grunderwerbsteuerfrei – außer soweit der Beschenkte eine Gegenleistung erbringt, etwa ein Darlehen übernimmt. Zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie bleibt auch das steuerfrei.
- Stundung: Kann die Steuer für eine Wohnimmobilie nur durch deren Verkauf bezahlt werden, lässt sie sich auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden – beim Erbe zinslos.
- Spekulationsfrist: Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die laufende Zehnjahresfrist des Vorbesitzers. Ein Verkauf kurz nach dem Erbe kann deshalb einkommensteuerpflichtig sein. Übernimmt der Beschenkte Schulden oder zahlt er Geschwister aus, gilt das insoweit als Kauf: Für diesen Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Siehe Spekulationsfrist.
Schenken statt vererben
Weil die Freibeträge alle zehn Jahre neu gelten, kann eine frühe Schenkung viel Steuer sparen. Eltern können jedem Kind alle zehn Jahre 400.000 € je Elternteil steuerfrei übertragen. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden dagegen zusammengerechnet.
Häufig behalten sich Eltern bei der Schenkung einer Immobilie ein Nießbrauchsrecht vor: Sie wohnen weiter darin oder beziehen weiter die Miete. Der Kapitalwert dieses Rechts wird vom Wert der Schenkung abgezogen – je jünger der Schenkende, desto höher der Abzug. Der Jahreswert ist dabei begrenzt, und stirbt der Berechtigte früh, kann das Finanzamt die Steuer nachträglich erhöhen.
Eine Schenkung lässt sich nicht einfach rückgängig machen. Klären Sie vorher, was bei Pflegebedürftigkeit, Scheidung des Kindes oder Verkaufswünschen geschehen soll. Unabhängig von Vereinbarungen kann der Schenkende die Schenkung zurückfordern, wenn er innerhalb von zehn Jahren verarmt – etwa wegen Pflegekosten; diesen Anspruch kann auch das Sozialamt geltend machen. Außerdem können Pflichtteilsberechtigte eine Ergänzung verlangen; bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt deren Zehnjahresfrist in der Regel nicht zu laufen.
Anzeige beim Finanzamt
Jeder Erwerb muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben, angezeigt werden. Gehört Grundbesitz dazu, gilt das auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde. Schenkungen zeigen Beschenkter und Schenkender an; ist die Schenkung notariell beurkundet – bei Immobilien immer –, entfällt das, weil der Notar meldet. Die Steuererklärung selbst ist erst abzugeben, wenn das Finanzamt dazu auffordert.
Kommt eine Reform?
Freibeträge und Steuersätze sind seit 2009 nahezu unverändert. Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über zwei Verfahren zur Erbschaftsteuer verhandelt – unter anderem über die Höhe der Freibeträge und die Bewertung von Grundbesitz. Eine Entscheidung gibt es noch nicht. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung liegt nicht vor. Bis sich etwas ändert, gilt das bisherige Recht. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald es Neuigkeiten gibt.
Häufige Fehler
- Mit dem damaligen Kaufpreis rechnen. Maßgeblich ist der heutige Wert nach dem Bewertungsgesetz.
- Die Familienheim-Befreiung bei einer Schenkung an Kinder erwarten. Sie gilt nur beim Erbe.
- Nach dem Erbe des Familienheims innerhalb von zehn Jahren ausziehen oder vermieten, ohne die Folgen zu kennen.
- Unverheiratete Partner nicht absichern. Mit 20.000 € Freibetrag und mindestens 30 % Steuer kann ein gemeinsames Haus verkauft werden müssen.
- Die Zehnjahresfrist für Schenkungen verpassen oder frühere Schenkungen vergessen.
- Die Anzeige beim Finanzamt versäumen.