Ratgeber · Sanieren & Energie
Förderung für Sanierungen 2026: Was Vermieter bekommen
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Für Dämmung, Fenster und Anlagentechnik gibt es 15 % Zuschuss, für eine neue Heizung 30 %. Vermieter erhalten bei der Heizung nur diese Grundförderung – die Boni für Tempo und niedriges Einkommen gibt es nur für die selbst bewohnte Wohnung. Seit der Reform vom 21.07.2026 sinken die Beträge schrittweise. Der Antrag muss gestellt sein, bevor Sie den Auftrag verbindlich vergeben.
Das Wichtigste in Kürze
- Gebäudehülle und Anlagentechnik: 15 % Zuschuss, mit Sanierungsfahrplan für Beträge über 30.000 € 20 %.
- Heizung: 30 % Grundförderung für Vermieter; Wärmepumpen voraussichtlich ab dem 1. Quartal 2027 nur 15 %, plus 15 % bei Herkunft aus der EU.
- Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gibt es nur für selbst genutzte Wohnungen.
- Antrag vor Auftrag: Der Vertrag mit dem Handwerker muss unter der Bedingung der Förderzusage stehen.
- Zuschüsse mindern die umlagefähigen Kosten bei einer Modernisierungsumlage.
Die Förderung nach der Reform
Seit dem 21.07.2026 gelten neue Förderrichtlinien des Bundes, befristet bis Ende 2030. Für Anträge, die vorher gestellt wurden, bleibt es bei den alten Bedingungen. Die wichtigsten Programme für Vermieter:
- Einzelmaßnahmen (Zuschuss): Dämmung, Fenster, Lüftung, Heizungsoptimierung – beim BAFA. Die neue Heizung wird über die KfW gefördert (Programm 458 für Privatpersonen, 459 für Unternehmen und GbR).
- Effizienzhaus-Sanierung (Kredit mit Tilgungszuschuss): Komplettsanierung auf einen Effizienzhaus-Standard – KfW-Programm 261.
Fördersätze für Einzelmaßnahmen
| Maßnahme | Zuschuss | Bonus |
|---|---|---|
| Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen) | 15 % | +5 % mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP), nur auf den Teil der Kosten oberhalb der normalen Höchstgrenze (bei einer Wohnung: über 30.000 €) |
| Anlagentechnik (z. B. Lüftung) | 15 % | +5 % mit iSFP, wie oben |
| Heizungsoptimierung (z. B. hydraulischer Abgleich) | 15 % | +5 % mit iSFP |
| Heizungsoptimierung zur Emissionsminderung | 50 % | – |
| Fachplanung und Baubegleitung | 50 % | – |
| Neue Heizung (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Wärmenetzanschluss u. a.) | 30 % | Boni nur für Selbstnutzer |
Förderfähig sind die Bruttokosten. Die Mindestinvestition beträgt 300 €.
Höchstbeträge
| 1. Wohnung | 2.–6. Wohnung | ab 7. Wohnung | |
|---|---|---|---|
| Heizung (je Gebäude insgesamt) | 28.000 € | je 15.000 € | je 8.000 € |
| Hülle, Anlagentechnik, Optimierung (je Gebäude und Jahr) | 30.000 € | je 15.000 € | je 8.000 € |
| … mit Sanierungsfahrplan | 60.000 € | je 30.000 € | je 15.000 € |
Der Höchstbetrag für die Heizung der ersten Wohnung sinkt ab 01.02.2027 jedes halbe Jahr um 750 €, bis er ab 01.08.2030 bei 22.000 € liegt.
Was nur Selbstnutzer bekommen
Für die neue Heizung gibt es zwei Boni, die ausschließlich für die selbst bewohnte Wohnung gelten:
- den Klimageschwindigkeitsbonus beim Austausch einer alten fossilen Heizung: derzeit 16 %, ab 01.02.2027 alle sechs Monate 4 Punkte weniger, ab 01.08.2028 entfällt er,
- den Einkommensbonus von 10 bis 40 % bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 50.000 €.
Für eine vermietete Wohnung erhalten Sie nur die 30 % Grundförderung. In einem Mehrfamilienhaus, in dem Sie selbst wohnen, gelten die Boni nur anteilig für Ihre eigene Wohnung.
Änderung bei Wärmepumpen ab 2027
Nach der neuen Richtlinie sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen ab dem 1. Quartal 2027 auf 15 %. Dazu kommen 15 %, wenn die Wärmepumpe in der EU hergestellt wurde. Den genauen Starttag hat der Fördergeber noch nicht festgelegt.
Effizienzhaus-Sanierung (KfW 261)
Wer das ganze Haus auf einen Effizienzhaus-Standard bringt, erhält einen zinsgünstigen Kredit über bis zu 150.000 € pro Wohnung. Der Tilgungszuschuss – der Teil, den Sie nicht zurückzahlen müssen – ist mit der Reform deutlich gesunken:
| Standard | Tilgungszuschuss |
|---|---|
| Effizienzhaus 40 mit erneuerbaren Energien | 10 % |
| Effizienzhaus 55 mit erneuerbaren Energien | 5 % |
| Effizienzhaus Denkmal mit erneuerbaren Energien | 5 % |
Zuschläge gibt es für Nachhaltigkeitsklasse (+5 %), für die Sanierung besonders schlechter Gebäude (+10 %) und für serielles Sanieren (+15 %).
Antrag vor Auftrag
Der Zuschuss muss beantragt sein, bevor das Vorhaben beginnt. Als Beginn gilt bereits der Abschluss des Vertrags mit dem Handwerker. Bei der Antragstellung muss deshalb ein Vertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage steht. Planung und Energieberatung dürfen vorher stattfinden. Mit den Arbeiten nach dem Antrag, aber vor der Zusage zu beginnen, ist erlaubt – auf eigenes Risiko.
Förderung und Mieterhöhung
Zuschüsse müssen Sie von den Kosten abziehen, bevor Sie eine Modernisierungsumlage berechnen. Bei Förderkrediten mindert sich die Mieterhöhung um den jährlichen Zinsvorteil. Für eine neue Heizung dürfen Sie 10 % statt 8 % umlegen – aber nur, wenn Sie die Förderung tatsächlich in Anspruch genommen haben. Einzelheiten im Ratgeber Modernisierungsumlage.
Steuer: § 35c gilt nicht für Vermieter
Die Steuerermäßigung von 20 % für energetische Sanierungen nach § 35c EStG gibt es nur für selbst bewohnte Gebäude. Als Vermieter setzen Sie die Kosten stattdessen als Werbungskosten ab – sofort als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung, wenn es Herstellungskosten sind. Zuschüsse zu Erhaltungsaufwand mindern die absetzbaren Kosten; fließen sie erst in einem späteren Jahr, sind sie dort Einnahme. Zuschüsse zu Herstellungskosten, auch Tilgungszuschüsse, mindern die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
Häufige Fehler
- Den Auftrag unterschreiben, bevor der Antrag gestellt ist – ohne Förderbedingung im Vertrag ist die Förderung verloren.
- Mit den Boni für Selbstnutzer rechnen, obwohl die Wohnung vermietet ist.
- Die Stichtage verpassen: Ab 01.02.2027 sinken Bonus und Höchstbetrag zum ersten Mal.
- Den iSFP-Bonus überschätzen – er wirkt nur auf Kosten oberhalb der normalen Höchstgrenze (beim Einfamilienhaus über 30.000 €) und setzt mindestens 30.000 € förderfähige Kosten und die Umsetzung innerhalb von 15 Jahren voraus.
- § 35c für eine vermietete Wohnung beantragen.
- Die Förderung bei der Modernisierungsumlage nicht abziehen.
Förderbedingungen ändern sich häufig. Prüfen Sie vor jedem Antrag die aktuellen Bedingungen bei KfW und BAFA.