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Cashflow einer vermieteten Wohnung: Was bleibt wirklich übrig?
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Cashflow ist das, was nach Miete, laufenden Kosten, Zins, Tilgung und Steuer tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt oder abfließt. Bei einer heute üblichen Finanzierung mit 20 % Eigenkapital ist er meist negativ: Im Beispiel zahlen Sie rund 359 € pro Monat zu – auch nach der Steuerersparnis. Das muss nicht schlecht sein, Sie müssen es aber dauerhaft tragen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Cashflow = Miete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung − Zinsen − Tilgung ± Steuer.
- Die Abschreibung (AfA) kostet kein Geld, senkt aber die Steuer. Die Tilgung kostet Geld, ist aber nicht absetzbar.
- Ein negativer Cashflow bedeutet: Sie sparen jeden Monat zusätzlich in die Wohnung. Ein Teil davon ist Tilgung und baut Vermögen auf.
- Der Zuschuss sinkt mit der Zeit oft nicht: Die steigende Miete wird von der schrumpfenden Steuerersparnis aufgezehrt.
- Die stärksten Hebel sind Kaufpreis, Zins und Eigenkapital – nicht die Steuer.
Was Cashflow bedeutet
Cashflow ist die einfachste und ehrlichste Zahl einer Kapitalanlage: Wie viel Geld fließt Monat für Monat auf Ihr Konto – oder von Ihrem Konto ab? Anders als die Rendite enthält er keine Annahme über einen späteren Verkaufspreis. Er zeigt nur, ob die Wohnung sich heute selbst trägt.
Gerechnet wird so:
| Posten | Wirkung |
|---|---|
| Kaltmiete | + |
| Mietausfall (Leerstand, nicht gezahlte Miete) | − |
| Nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltung, Kontoführung, nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds) | − |
| Instandhaltung (Rücklage der Eigentümergemeinschaft und Reparaturen in der eigenen Wohnung) | − |
| Zinsen | − |
| Tilgung | − |
| Steuer auf das Vermietungsergebnis | − (bei Verlust: + als Erstattung) |
| = Cashflow nach Steuern |
Die Nebenkosten, die Sie auf den Mieter umlegen, fehlen in der Tabelle mit Absicht: Sie zahlen sie vor und bekommen sie über die Vorauszahlungen zurück. Für den Cashflow zählen sie nur, wenn die Vorauszahlungen zu niedrig sind oder eine Wohnung leer steht.
Was die Steuer damit zu tun hat
Für die Steuer gilt eine andere Rechnung als für Ihr Konto. Das Finanzamt sieht nur das Ergebnis aus Vermietung: Miete minus Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehören die laufenden Kosten, die Zinsen und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude.
Zwei Posten verhalten sich gegenläufig:
- Die AfA fließt nicht von Ihrem Konto ab, senkt aber die Steuer.
- Die Tilgung fließt von Ihrem Konto ab, ist aber nicht absetzbar – sie ist Vermögensaufbau, kein Aufwand.
Ist das Ergebnis aus Vermietung negativ, verrechnet das Finanzamt den Verlust mit Ihrem übrigen Einkommen, etwa dem Gehalt. Sie erhalten dann eine Steuererstattung in Höhe von Verlust mal Grenzsteuersatz (dem Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro Einkommen).
Die Erstattung kommt normalerweise erst mit dem Steuerbescheid, also oft ein bis zwei Jahre später. Angestellte können sich einen Freibetrag für die Lohnsteuer eintragen lassen; dann wirkt der Verlust schon beim monatlichen Gehalt. Für ein gekauftes Gebäude geht das nach dem Gesetz erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf, bei einem Kauf vor Fertigstellung erst ab dem Jahr nach der Fertigstellung. Wer einen Freibetrag nutzt, muss eine Steuererklärung abgeben; fällt der Verlust kleiner aus, kommt es zur Nachzahlung.
Praxisbeispiel
Eine Wohnung in Rheinland-Pfalz, Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.000 € im Monat, fertiggestellt 1990, Gebäudeanteil 75 %. Eigenkapital 60.000 €, der Rest einschließlich Kaufnebenkosten (30.210 €) wird finanziert: 270.210 € Darlehen zu 4,0 % Zins und 2,0 % anfänglicher Tilgung. Grenzsteuersatz 35 %.
| Erstes Jahr | pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|
| Kaltmiete abzüglich 2 % Mietausfall | 11.760 € | 980 € |
| Nicht umlagefähige Kosten: WEG-Verwaltung und Bank (37 € im Monat) | −444 € | −37 € |
| Instandhaltung: 80 m² × rund 18,60 € (II. BV 2026: 18,62 €, Gebäude ab 32 Jahre) | −1.488 € | −124 € |
| Zinsen | −10.808 € | −901 € |
| Tilgung | −5.404 € | −450 € |
| Steuererstattung | +2.077 € | +173 € |
| Cashflow nach Steuern | −4.308 € | −359 € |
Die Kostenwerte sind Orientierungswerte: Die 37 € entsprechen etwa der üblichen Vergütung eines WEG-Verwalters plus Bankgebühren. Beauftragen Sie zusätzlich jemanden mit der Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung, kommen nach Branchenumfragen rund 30 € im Monat hinzu. Für jüngere Gebäude ist die Instandhaltung niedriger anzusetzen: 14,58 € pro m² ab 22 Jahren, 11,50 € darunter. Welche Teile des Hausgelds Sie selbst tragen, zeigt der Ratgeber Hausgeld.
Die Steuererstattung entsteht so: Miete 11.760 € minus Kosten 1.932 € minus Zinsen 10.808 € minus AfA 4.953 € ergibt einen Verlust von 5.933 €. Bei 35 % Grenzsteuersatz sind das 2.077 € weniger Steuer.
Vereinfachung: Wir behandeln die Instandhaltung steuerlich so, als würde sie im selben Jahr ausgegeben. Tatsächlich zählen Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erst, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt, und größere Arbeiten können Herstellungskosten sein, die nur über die AfA wirken. Die Erstattung kann sich deshalb zwischen den Jahren verschieben.
Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 91 € im Monat. Von den 359 €, die Sie zuzahlen, landen 450 € als Tilgung in Ihrem eigenen Vermögen. Das ist der ehrliche Kern jeder fremdfinanzierten Wohnung: Sie sparen jeden Monat zusätzlich – nur eben in Stein statt auf dem Konto.
Wie sich der Cashflow über die Jahre entwickelt
Bei 1,5 % Mietsteigerung pro Jahr und steigenden Kosten:
| Jahr | Cashflow pro Jahr | Restschuld |
|---|---|---|
| 1 | −4.308 € | 264.806 € |
| 5 | −4.305 € | 240.939 € |
| 10 | −4.364 € | 205.327 € |
| 15 | −4.508 € | 161.999 € |
Der Zuschuss bleibt fast gleich hoch. Die Miete steigt zwar, aber die Zinsen sinken, weil Sie tilgen – und mit ihnen die Steuerersparnis. Weil die Rate gleich bleibt, fließt jedes Jahr mehr in die Tilgung. Über 15 Jahre zahlen Sie in diesem Beispiel zusammen rund 65.400 € zu, zusätzlich zu den 60.000 € Eigenkapital.
Was die Hebel bewirken
| Änderung gegenüber dem Beispiel | Cashflow im ersten Jahr pro Monat |
|---|---|
| Ausgangsfall | −359 € |
| Zins 3,5 % statt 4,0 % | −286 € |
| Grenzsteuersatz 42 % statt 35 % | −324 € |
| Eigenkapital 120.000 € statt 60.000 € | −129 € |
Ein halber Prozentpunkt Zins wirkt stärker als sieben Prozentpunkte mehr Steuersatz. Mehr Eigenkapital senkt den Zuschuss deutlich – aber das Geld steckt dann in der Wohnung und arbeitet nicht mehr anderswo. Ob sich das lohnt, zeigt erst der Vergleich mit einer Alternative: Immobilie oder ETF?
Ist ein negativer Cashflow schlecht?
Nicht automatisch. Er ist ein Sparplan mit Zwang zur Disziplin. Entscheidend sind drei Fragen:
- Können Sie den Zuschuss auch in schlechten Jahren tragen? Etwa bei Leerstand, einer Sonderumlage oder wenn die Steuererstattung wegfällt, weil Ihr Einkommen sinkt.
- Was passiert nach der Zinsbindung? Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist noch ein großer Teil des Darlehens offen. Steigen die Zinsen bis dahin, steigt auch der Zuschuss. Mehr dazu im Ratgeber Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.
- Rechnet sich die Wohnung am Ende? Das hängt fast vollständig von der Wertentwicklung ab – und die kennt niemand im Voraus.
Häufige Fehler
- Mit Bruttomiete und Hausgeld rechnen. Wer die umlagefähigen Nebenkosten einrechnet, vergleicht Äpfel mit Birnen. Entscheidend ist der Teil, der bei Ihnen hängen bleibt.
- Instandhaltung vergessen. Bei Eigentumswohnungen steckt ein Teil im Hausgeld (Erhaltungsrücklage), Reparaturen in der Wohnung selbst – etwa Bad oder Böden – kommen dazu.
- Mietausfall mit null ansetzen. Schon ein Monat Leerstand bei einem Mieterwechsel kostet rund 8 % einer Jahresmiete.
- Die AfA als Einnahme sehen. Sie senkt die Steuer, bringt aber kein Geld. Mit Ihrem Konto hat sie nur über die Steuererstattung zu tun.
- Die Steuererstattung zum Zeitpunkt der Zahlung einplanen. Ohne Freibetrag kommt sie erst mit dem Bescheid.
- Nur das erste Jahr ansehen. Steuerersparnis und Zinsen sinken, die Rate bleibt. Rechnen Sie den ganzen Verlauf.