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Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Rechnen Sie von der Monatsrate aus, die Sie tragen können: Wie viel Darlehen ergibt das, welcher Kaufpreis ist mit Ihrem Eigenkapital drin – und wie viel davon kostet ein höherer Zins?

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Ihr Rahmen
€ Nur Zins und Tilgung. Hausgeld, Rücklagen und Reparaturen kommen bei einer Immobilie noch dazu.
Was bedeutet das?
Was
Die Monatsrate für Zins und Tilgung, die Sie dauerhaft tragen können.
Warum wichtig
Aus ihr ergibt sich, wie viel Darlehen und damit welchen Kaufpreis Sie sich leisten können.
Wo finden
Ihre Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung, Rücklagen und laufende Kosten der Immobilie. Die Verbraucherzentrale nennt als Faustregel höchstens 40 % des Nettoeinkommens.
€ Was Sie aus eigenem Geld einbringen – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Was bedeutet das?
Was
Das eigene Geld, das Sie in den Kauf stecken – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Warum wichtig
Bestimmt, wie viel Sie leihen müssen, wie hoch Zins und Rate sind und wie stark der Hebel wirkt.
Wo finden
Ihr Erspartes, abzüglich einer Reserve für Unvorhergesehenes, die nicht in die Immobilie fließen sollte.
Kaufnebenkosten anpassen
% Standardwert: Gebühren nach GNotKG nachgerechnet: mit Grundschuld etwa 1,3–1,7 % des Kaufpreises
Was bedeutet das?
Was
Kosten für Notar und Grundbuchamt in Prozent des Kaufpreises.
Warum wichtig
Gehört zu den Kaufnebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wo finden
Üblich sind etwa 1,5 bis 2 %. Genaue Beträge nennt der Notar auf Anfrage.
% 0 eintragen, wenn ohne Makler gekauft wird. Standardwert: Übliche Käuferhälfte von 7,14 % inkl. Umsatzsteuer; regional auch 2,975 % oder 3,125 %
Was bedeutet das?
Was
Ihr Anteil an der Maklerprovision, einschließlich Umsatzsteuer.
Warum wichtig
Erhöht die Nebenkosten und damit den Eigenkapitalbedarf.
Wo finden
Exposé. Ohne Makler 0 eintragen.
Darlehen
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung, August 2026: 4,04 %
Was bedeutet das?
Was
Der vereinbarte Jahreszins des Kredits (Sollzins), nicht der Effektivzins.
Warum wichtig
Ein halber Prozentpunkt verändert Rate und Ergebnis deutlich.
Wo finden
Finanzierungsangebot oder ESIS-Merkblatt der Bank. Ohne Angebot: den aktuellen amtlichen Bauzins als Anhalt nehmen.
% Weniger Tilgung erhöht den leistbaren Kaufpreis, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld nach der Zinsbindung.
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kredits, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent der Kreditsumme.
Warum wichtig
Mehr Tilgung heißt höhere Rate, aber weniger Restschuld und weniger Zinsrisiko nach der Zinsbindung.
Wo finden
Legen Sie selbst fest. Üblich sind 1,5 bis 3 %; die Bank nennt ihn im Angebot.

Ergebnis

Leistbarer Kaufpreis
Darlehen
Kaufnebenkosten

Was der Zins am Kaufpreis ändert

Dieselbe Monatsrate, dieselbe Tilgung, dasselbe Eigenkapital – nur der Zins ändert sich.

SollzinsDarlehenLeistbarer Kaufpreisgegenüber Ihrer Annahme

So rechnen wir
  • Darlehen: Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). So berechnen Banken die Rate eines Annuitätendarlehens – hier rückwärts.
  • Kaufpreis: Darlehen plus Eigenkapital müssen Kaufpreis und Kaufnebenkosten decken (Grunderwerbsteuer des Bundeslands, Notar und Grundbuch, Makler). Siehe Rechner Kaufnebenkosten.
  • Nicht enthalten: die Prüfung der Bank. Sie rechnet zusätzlich mit Ihrem Einkommen, Pauschalen für die Lebenshaltung und dem Beleihungswert der Immobilie und kann deshalb weniger finanzieren. Siehe Wie Banken rechnen.
  • Laufende Kosten: Hausgeld, Rücklagen und Reparaturen kommen zur Rate hinzu. Planen Sie sie in Ihre tragbare Monatsbelastung ein.

Wie sich Rate und Restschuld über die Jahre entwickeln, zeigt der Rechner Finanzierung.

Information, keine Beratung. Stein & Zins bietet allgemeine Informationen und Rechenhilfen. Die Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben, auf vereinfachten Annahmen und auf dem angegebenen Rechtsstand. Sie ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Über diese Seite empfehlen wir keine bestimmten Finanzprodukte und vermitteln keine Verträge. Bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen, lassen Sie Ihren Fall bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer unabhängigen Finanzberatung prüfen. Rechtsstand: 21.10.2026 · Geltungsbereich: Deutschland.