Ratgeber · Entscheiden
Mietrendite richtig berechnen: brutto, netto und Eigenkapitalrendite
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Kurzantwort
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) ist schnell gerechnet, sagt aber wenig. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten. Was Ihr eingesetztes Geld wirklich bringt, zeigt erst die Eigenkapitalrendite nach Kredit, Steuer und Verkauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).
- Die Nettomietrendite liegt häufig spürbar unter der Bruttomietrendite – im Beispiel rund einen Prozentpunkt.
- Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt Kredit, Steuer und Verkaufserlös – und hängt stark von der angenommenen Wertsteigerung ab.
Die vier Kennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Formel | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | Schneller Vergleich von Angeboten |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | Dasselbe, als „Jahresmieten bis zum Kaufpreis“ |
| Nettomietrendite | Reinertrag ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) | Was die Wohnung ohne Kredit abwirft |
| Eigenkapitalrendite | durchschnittliche jährliche Verzinsung Ihres Eigenkapitals nach Steuern (interner Zinsfuß) | Was Ihr eingesetztes Geld bringt, einschließlich Verkauf |
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor
Die Bruttomietrendite teilt die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis. Eine Wohnung für 300.000 € mit 1.000 € Kaltmiete im Monat bringt 12.000 € im Jahr – das sind 4,0 %. Der Kaufpreisfaktor ist dasselbe von der anderen Seite: 300.000 € ÷ 12.000 € = 25. Die Wohnung kostet also 25 Jahresmieten.
Beide Zahlen eignen sich, um Angebote schnell zu vergleichen. Sie lassen aber alles weg, was Geld kostet: Nebenkosten beim Kauf, Verwaltung, Reparaturen, leerstehende Monate, Kredit und Steuer.
Nettomietrendite
Für die Nettomietrendite ziehen Sie von der Jahreskaltmiete ab, was Sie als Vermieter selbst tragen:
- Mietausfall: Üblich sind 2 % der Miete für Leerstand und ausbleibende Zahlungen (so auch die II. Berechnungsverordnung).
- Nicht umlagefähige Kosten: vor allem Verwaltung. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) setzt 2026 für die Verwaltung einer Eigentumswohnung 439 € im Jahr an, gerundet 37 € im Monat.
- Instandhaltung: Richtwerte der II. Berechnungsverordnung ab 2026: 11,50 € pro m² und Jahr für Wohnungen unter 22 Jahren, 14,58 € ab 22 Jahren, 18,62 € ab 32 Jahren. Die II. BV gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum; ihre Werte dienen hier als Orientierung.
Das Ergebnis teilen Sie durch den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – denn auch diese haben Sie bezahlt.
Praxisbeispiel
Eine Eigentumswohnung, 80 m², Baujahr 1990, in Rheinland-Pfalz:
| Posten | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Kaltmiete | 12.000 € |
| Mietausfall (2 %) | −240 € |
| Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten (37 € im Monat) | −444 € |
| Instandhaltung (80 m² × 18,62 € = 1.490 €, gerundet 124 € im Monat) | −1.488 € |
| Reinertrag | 9.828 € |
Kaufpreis 300.000 € plus 30.210 € Kaufnebenkosten = 330.210 €. Nettomietrendite: 9.828 € ÷ 330.210 € = 2,98 %. Aus 4,0 % brutto werden also rund 3,0 % netto.
Mit 60.000 € Eigenkapital, einem Kredit zu 4,0 % Zins, 35 % Grenzsteuersatz, 1,5 % Mietsteigerung, 2 % Wertsteigerung pro Jahr und 3,57 % Maklerkosten beim Verkauf ergibt sich über 15 Jahre eine Eigenkapitalrendite von rund 5,3 % pro Jahr nach Steuern. Annahme: Ein Verlust aus der Vermietung mindert Ihre Steuer auf andere Einkünfte; der Verkauf nach 15 Jahren ist steuerfrei. Im ersten Jahr zahlen Sie dabei rund 360 € im Monat zu. Den Großteil der Rendite liefert der Verkauf am Ende, also die angenommene Wertsteigerung. Ohne Wertsteigerung sähe das Ergebnis deutlich schlechter aus.
5,3 % nach Steuern sind nicht direkt mit einer ETF-Rendite vor Steuern vergleichbar. Den fairen Vergleich mit demselben Geld zeigt der Ratgeber Immobilie oder ETF?.
Häufige Fehler
- Nur die Bruttorendite ansehen. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttorendite können sich netto deutlich unterscheiden – etwa wegen hoher Hausgelder oder eines Sanierungsstaus.
- Kaufnebenkosten weglassen. Sie senken die Nettomietrendite spürbar und müssen erst wieder verdient werden.
- Instandhaltung unterschätzen. Ältere Wohnungen brauchen deutlich mehr; ein anstehender Austausch von Heizung oder Fenstern kann die Rendite mehrerer Jahre aufzehren.
- Eigenkapitalrendite ohne Annahmen nennen. Eine hohe Eigenkapitalrendite entsteht oft nur durch einen hohen Kreditanteil und eine optimistische Wertsteigerung – beides sind Risiken, keine Gewissheiten.
- Lage ausblenden. Ein niedriger Kaufpreisfaktor kann ein Zeichen für ein schwieriges Umfeld sein: sinkende Mieten, Leerstand, schrumpfender Ort.