Ratgeber · Vermieten & Verwalten
Mieter auswählen: Was Vermieter fragen dürfen – und wie sie sich vor Mietausfall schützen
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig und vermittelt auch Immobilien. Wir bewerben hier keine eigenen Leistungen.
Kurzantwort
Die beste Vorsorge gegen Mietausfall ist eine sorgfältige Auswahl – aber in der richtigen Reihenfolge. Bei der Besichtigung genügen Name und Anschrift. Erst wenn jemand die Wohnung mieten will, dürfen Sie nach Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße fragen, und Nachweise holen Sie erst ein, wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben. Tabu sind unter anderem Fragen nach Staatsangehörigkeit, Familienstand oder Schwangerschaft. Dazu kommt eine Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten. Wie oft es echte „Mietnomaden“ gibt, weiß niemand: Belastbare Zahlen gibt es nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Datenschutzbehörden unterscheiden drei Phasen: Besichtigung, ernsthaftes Mietinteresse, Auswahlentscheidung. Je weiter, desto mehr dürfen Sie fragen.
- Ausweiskopie, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Telefonnummer des Vorvermieters dürfen Sie nach Ansicht der Datenschutzbehörden nicht verlangen.
- Eine Bonitätsauskunft holt der Mieter selbst ein – zugeschnitten auf die Wohnungssuche, nicht die vollständige Datenkopie.
- Auch wer bis zu 50 Wohnungen vermietet, darf niemanden wegen seiner ethnischen Herkunft benachteiligen.
- Kaution: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen.
Warum die Auswahl so wichtig ist
Ein Mietverhältnis läuft oft viele Jahre und lässt sich nur aus wenigen Gründen beenden. Zahlt ein Mieter nicht mehr, dauert es bis zur Räumung meist Monate – in dieser Zeit fehlt die Miete, die Kosten laufen weiter. Eine sorgfältige Auswahl ist deshalb die wichtigste Vorsorge.
Wie häufig echte „Mietnomaden“ sind, die von Anfang an nicht zahlen wollen, ist nicht bekannt: Belastbare Zahlen gibt es dazu nicht, auch nicht von amtlicher Seite. Kursierende Schadenssummen sind nicht belegt.
Was Sie wann fragen dürfen
Die Datenschutzbehörden von Bund und Ländern haben dazu eine Orientierungshilfe veröffentlicht (Version 2.0, Januar 2026). Sie ist kein Gesetz, aber der Maßstab, nach dem die Aufsicht prüft. Sie unterscheidet drei Phasen:
| Phase | Erlaubt | Nicht erlaubt |
|---|---|---|
| 1. Besichtigung | Name, Vorname, Anschrift; Ausweis zeigen lassen | Fragen zu Einkommen und Vermögen; Ausweiskopie |
| 2. Bewerber will die Wohnung mieten | Zahl der Personen, Beruf und Arbeitgeber, Höhe des Nettoeinkommens (auch nur „über X €“); laufendes Insolvenzverfahren; Räumungstitel wegen Mietschulden in den letzten 5 Jahren; zustimmungspflichtige Haustiere | Familienstand, Staatsangehörigkeit, Religion, Herkunft, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Vorstrafen, Mitgliedschaft in Partei oder Mieterverein, Dauer des Arbeitsverhältnisses, Gründe für Belastungen wie Unterhalt oder Kredite |
| 3. Sie haben sich entschieden | Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnung oder Bescheid, nicht nötige Angaben geschwärzt) kurz vor der Unterschrift; Bonitätsauskunft, die der Mieter selbst eingeholt hat; Frage nach erheblichen Pflichtverletzungen im bisherigen Mietverhältnis | Kontaktdaten des Vorvermieters, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, vollständige Datenkopie einer Auskunftei |
Weitere Punkte:
- Keine Einwilligungsklauseln. Eine Einwilligung im Selbstauskunftsbogen ist nach Ansicht der Behörden nicht freiwillig, wenn der Mietvertrag davon abhängt – sie hilft also nicht.
- Unzulässige Fragen muss der Bewerber nicht beantworten.
- Daten abgelehnter Bewerber löschen Sie, sobald Sie sie nicht mehr brauchen, spätestens nach sechs Monaten. „Schwarze Listen“ sind unzulässig.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Der bisherige Vermieter muss keine ausstellen (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08). Der Mieter hat nur Anspruch auf Quittungen über gezahlte Mieten. Die Datenschutzbehörden folgern daraus, dass Sie eine solche Bescheinigung nicht verlangen dürfen.
Diskriminierung: Was das AGG verbietet
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet bei der Vermietung Benachteiligungen, unter anderem wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität (§ 19 AGG).
Oft heißt es, für Vermieter mit bis zu 50 Wohnungen gelte das AGG nicht. Das stimmt nur teilweise: Die 50-Wohnungen-Regel betrifft die sogenannten Massengeschäfte. Wegen der ethnischen Herkunft darf niemand benachteiligt werden – unabhängig von der Zahl Ihrer Wohnungen. Ausgenommen sind nur besondere Nähe- oder Vertrauensverhältnisse, etwa wenn Sie selbst oder Angehörige auf demselben Grundstück wohnen.
Wer benachteiligt wurde, kann Schadensersatz und Entschädigung verlangen und muss das innerhalb von zwei Monaten geltend machen (§ 21 AGG).
Die Kaution richtig vereinbaren
Die Mietkaution ist Ihre Sicherheit für Mietschulden und Schäden (§ 551 BGB):
- Höhe: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten.
- Raten: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen – die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den nächsten beiden Mieten. Eine Klausel, die die volle Kaution vor oder bei der Schlüsselübergabe verlangt, ist insoweit unwirksam – der Mieter darf trotzdem in Raten zahlen.
- Anlage: getrennt von Ihrem Vermögen bei einer Bank, mindestens zum Zins eines Sparbuchs mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen gehören dem Mieter. Auf Ihr Girokonto gehört die Kaution nicht.
Eine Vorlage finden Sie unter Vorlagen.
Wenn der Mieter nicht zahlt
Fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):
- an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder
- über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen.
Schonfrist: Zahlt der Mieter alle Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – oder übernimmt das Jobcenter oder Sozialamt die Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB). Das gilt nicht, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt die Zahlung aber nur die fristlose, nicht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Viele Vermieter kündigen deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich.
Geplant, noch nicht beschlossen: Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht vor, dass die Schonfristzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilt.
Räumungsklage: Amtliche Zahlen zur Dauer gibt es nicht. Erfahrungswerte aus der Praxis reichen von wenigen Monaten, wenn sich der Mieter nicht wehrt, bis zu einem Jahr und mehr. Hinzu kommen Gerichts- und Anwaltskosten und der Mietausfall in dieser Zeit.
Berliner Räumung: Sie können den Gerichtsvollzieher nur damit beauftragen, Ihnen den Besitz zu verschaffen, ohne dass er die Möbel abtransportiert (§ 885a ZPO). Das ist günstiger. Dafür müssen Sie die Sachen des Mieters selbst verwahren; holt er sie nicht innerhalb eines Monats ab, dürfen Sie sie verwerten.
Versicherung gegen Mietausfall
Es gibt Versicherungen gegen Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit – als eigene Police oder als Baustein eines Vermieter-Rechtsschutzes. Die Bedingungen unterscheiden sich stark: Achten Sie auf Höchstdauer und Höchstbetrag der Leistung, Wartezeiten bei bestehenden Mietverhältnissen und ob eine Bonitätsprüfung des Mieters Voraussetzung ist. Davon zu unterscheiden ist der Mietausfall nach einem Brand oder Wasserschaden, den meist die Wohngebäudeversicherung abdeckt.
So gehen Sie vor
- Anzeige mit allen Eckdaten: Miete, Nebenkosten, Kaution, Einzugstermin, Haustiere. Das spart Besichtigungen mit unpassenden Bewerbern.
- Bei der Besichtigung nur Name und Anschrift notieren.
- Interessenten bitten Sie um eine Selbstauskunft – nur mit den erlaubten Fragen.
- Für Ihren Favoriten fordern Sie Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft an.
- Vertrag und Kaution sauber regeln, Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen.
- Daten der anderen Bewerber löschen, sobald die Wohnung vermietet ist, spätestens nach sechs Monaten.
Häufige Fehler
- Ausweiskopie oder komplette Bewerbermappe schon bei der Besichtigung einsammeln.
- Einwilligungsklauseln im Selbstauskunftsbogen für eine Absicherung halten.
- Nach Staatsangehörigkeit, Familienstand, Schwangerschaft, Vorstrafen oder der Dauer des Arbeitsverhältnisses fragen.
- Glauben, unter 50 Wohnungen gelte das AGG nicht – die Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft bleibt verboten.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Telefonnummer des Vorvermieters verlangen.
- Mehr als drei Nettokaltmieten Kaution, keine Ratenzahlung oder Kaution auf dem eigenen Konto.
- Bei Zahlungsverzug nur fristlos kündigen statt zusätzlich hilfsweise ordentlich.