Ratgeber · Steuern
Kaufpreisaufteilung: warum der Gebäudeanteil so viel Steuer ausmacht
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Kurzantwort
Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht den Boden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, wenn sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt. Die Arbeitshilfe des Finanzministeriums ist dagegen nicht bindend.
Das Wichtigste in Kürze
- Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben.
- Maßstab ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude.
- Eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag hat Vorrang (BFH, IX R 12/14 und IX R 26/19).
- Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist kein Gesetz; das Ergebnis lässt sich mit einem Gutachten widerlegen.
- Eine gesetzliche Neuregelung (§ 6f EStG) ist geplant, aber noch nicht in Kraft.
Warum die Aufteilung so wichtig ist
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Abschreibung (AfA) Jahr für Jahr von den Mieteinnahmen abziehen – bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, mit 2 % pro Jahr. Der Boden nutzt sich nicht ab und wird gar nicht abgeschrieben. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden, und zwar einschließlich der Kaufnebenkosten im selben Verhältnis.
Jeder Prozentpunkt, der vom Boden zum Gebäude wandert, erhöht die AfA – über die ganze Nutzungsdauer von bis zu 50 Jahren.
Wie aufgeteilt wird
Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude. Vereinfacht:
- Bodenwert ermitteln: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche – bei einer Eigentumswohnung zusätzlich × Ihrem Miteigentumsanteil. Die Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen; jeder kann sie kostenlos einsehen, in den meisten Ländern online über BORIS.
- Gebäudewert ermitteln: nach einem anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung, etwa dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
- Kaufpreis im Verhältnis der beiden Werte aufteilen.
Den Bodenwert einfach vom Kaufpreis abzuziehen und den Rest dem Gebäude zuzuschlagen, ist nach der Rechtsprechung nicht der richtige Weg.
Die Arbeitshilfe des Finanzministeriums
Viele Finanzämter verwenden die Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (aktuelle Fassung: Februar 2026). Sie rechnet mit einem vereinfachten Sachwertverfahren und führt besonders in teuren Lagen oft zu einem hohen Bodenanteil. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist: Sie bildet die realen Werte nicht zuverlässig ab, weil sie unter anderem regionale Marktunterschiede nicht berücksichtigt. Im Streitfall soll das Finanzgericht in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen.
Die Aufteilung im Kaufvertrag
Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, muss das Finanzamt sie grundsätzlich übernehmen – wenn sie
- nicht nur zum Schein getroffen wurde,
- keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
- die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist.
Unterschreitet die Aufteilung den Bodenwert nach Bodenrichtwert deutlich und ohne nachvollziehbaren Grund, riskieren Sie, dass das Finanzamt sie verwirft. Eine nachvollziehbare, an den Bodenrichtwerten orientierte Aufteilung dagegen schon.
Praxisbeispiel
Eine Eigentumswohnung, Kaufpreis 300.000 €. Das Grundstück hat 1.000 m², der Miteigentumsanteil der Wohnung beträgt 80/1.000, der Bodenrichtwert 450 € pro m². Für das Gebäude ergibt ein Sachwertverfahren 234.000 € (Beispielwerte).
| Bodenwert | Gebäudewert | Bodenanteil | |
|---|---|---|---|
| Nach Verkehrswerten | 36.000 € | 234.000 € | 13,3 % |
| Aufgeteilter Kaufpreis | 40.000 € | 260.000 € |
Angenommen, die Arbeitshilfe käme stattdessen auf 25 % Boden: Dann entfielen nur 225.000 € auf das Gebäude.
| Gebäudeanteil | AfA pro Jahr (2 %) | |
|---|---|---|
| Aufteilung nach Verkehrswerten | 260.000 € | 5.200 € |
| Arbeitshilfe (angenommen) | 225.000 € | 4.500 € |
| Unterschied | 35.000 € | 700 € |
Bei 35 % Grenzsteuersatz sind das rund 245 € Steuer pro Jahr, über 50 Jahre rund 12.250 €. Die Kaufnebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt und verstärken den Effekt.
Was Sie vor dem Kauf tun können
- Bodenrichtwert nachsehen, bevor Sie unterschreiben. So wissen Sie, welcher Bodenanteil realistisch ist.
- Eine Aufteilung in den Kaufvertrag aufnehmen, die sich an den Bodenrichtwerten orientiert. Weil der Verkäufer an der Aufteilung meist kein eigenes Interesse hat, prüft das Finanzamt sie umso genauer. Begründen Sie die Werte deshalb im Vertrag, etwa mit Bodenrichtwert, Fläche und Miteigentumsanteil.
- Einbauküche und Inventar gesondert ausweisen. Eine Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben.
- Bei einem hohen Kaufpreis ein Gutachten erwägen. Es kostet Geld, kann sich aber über die Jahre rechnen, wenn das Finanzamt von einem deutlich höheren Bodenanteil ausgeht.
Was sich ändern soll
Mit dem Jahressteuergesetz 2026 plant die Bundesregierung eine gesetzliche Regel (§ 6f EStG). Danach soll weiterhin eine wirtschaftlich haltbare Aufteilung im Kaufvertrag gelten, ein abweichender Nachweis gegenüber der Arbeitshilfe aber nur noch per Gutachten mit Besichtigung möglich sein. Gelten soll das erst für Kaufverträge nach Inkrafttreten. Stand Oktober 2026 ist das Gesetz noch nicht beschlossen. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald es so weit ist.
Häufige Fehler
- Eine Aufteilung in den Vertrag schreiben, die mit den realen Werten nichts zu tun hat. Das Finanzamt erkennt sie dann nicht an.
- Das Ergebnis der Arbeitshilfe ohne Prüfung hinnehmen. Es ist kein Gesetz.
- Den Grundsteuerwert als Maßstab nehmen. Er ist für die Aufteilung nicht maßgeblich.
- Die Kaufnebenkosten vergessen. Sie werden im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt.
- Die geplante Neuregelung als geltendes Recht behandeln.