Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Grundbuch verstehen: Was in welcher Abteilung steht – und worauf Sie vor dem Kauf achten
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Kurzantwort
Das Grundbuch zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis (was gehört dazu), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten wie Wohnrecht, Wegerecht oder Vorkaufsrecht) und Abteilung III (Grundschulden). Vor dem Kauf ist vor allem Abteilung II wichtig: Ihre Einträge bleiben in der Regel auch beim neuen Eigentümer bestehen. Nicht im Grundbuch stehen Baulasten – die finden Sie in den meisten Ländern, etwa in Rheinland-Pfalz, im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Abteilung II ist für Käufer die wichtigste: Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht bleiben meist bestehen und können Nutzung und Finanzierung einschränken.
- Abteilung III zeigt Grundschulden. Eine getilgte Grundschuld verschwindet nicht von selbst – sie muss gelöscht werden.
- Die Auflassungsvormerkung schützt Käufer vom Notarvertrag bis zur Eigentumsumschreibung. Zahlen Sie erst, wenn sie eingetragen ist.
- Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse hat – als Kaufinteressent frühestens in konkreten Verhandlungen.
- Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern – in den meisten Ländern – im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.
Was das Grundbuch ist
Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt. Es zeigt die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück: wem es gehört und welche Rechte Dritter darauf liegen. Auf die Einträge darf man sich grundsätzlich verlassen – das macht das Grundbuch beim Immobilienkauf so wichtig.
Davon zu unterscheiden ist das Liegenschaftskataster der Vermessungsverwaltung. Es zeigt die tatsächlichen Verhältnisse: Lage, Grenzen, Fläche und Nutzung. Die Flächenangabe im Grundbuch stammt aus dem Kataster.
Der Aufbau Schritt für Schritt
Jedes Grundbuchblatt hat denselben Aufbau (§ 4 Grundbuchverfügung):
| Teil | Was dort steht |
|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer; bei Eigentumswohnungen der Vermerk „Wohnungsgrundbuch“ |
| Bestandsverzeichnis | Das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe. Bei einer Eigentumswohnung der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum an der Wohnung. Außerdem Rechte zugunsten des Grundstücks, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück |
| Abteilung I | Der Eigentümer und wie er Eigentümer wurde – durch Kauf, Erbe oder Zuschlag in der Versteigerung |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen, außer Grundschulden (siehe unten) |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken – die Sicherheiten der Banken |
Abteilung II: Hier lohnt der genaue Blick
Die Einträge in Abteilung II bleiben beim Verkauf in der Regel bestehen. Typisch sind:
- Wegerecht oder Leitungsrecht (Grunddienstbarkeit): Der Nachbar darf über Ihr Grundstück gehen, fahren oder Leitungen führen.
- Wohnrecht: Eine Person darf die Wohnung oder einen Teil davon bewohnen – oft die Eltern nach einer Schenkung.
- Nießbrauch: Jemand darf die Immobilie nutzen oder die Miete behalten.
- Vorkaufsrecht: Eine Person darf beim Verkauf zu den gleichen Bedingungen kaufen.
- Auflassungsvormerkung: sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums (siehe unten).
- Vermerke über Verfügungsbeschränkungen: Insolvenz, Nacherbschaft, Testamentsvollstreckung – und der Zwangsversteigerungsvermerk.
Ein Wohnrecht oder Nießbrauch kann eine Wohnung praktisch unverkäuflich oder unfinanzierbar machen. Viele Einträge verweisen nur auf eine „Bewilligung“ – den genauen Inhalt finden Sie dann in den Grundakten beim Grundbuchamt.
Abteilung III: Grundschulden
Hier stehen die Grundpfandrechte, heute fast immer Grundschulden. Sie sichern Kredite: Zahlt der Eigentümer nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben. Eine Grundschuld ist nicht an einen bestimmten Kredit gebunden – sie bleibt stehen, auch wenn der Kredit längst getilgt ist.
Löschung nach Tilgung: Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, Sie stimmen zu, der Notar beglaubigt Ihre Unterschrift, das Grundbuchamt löscht. Die Grundbuchgebühr beträgt eine halbe Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, bei 100.000 € Grundschuld rund 137 €; hinzu kommen die Notarkosten. Manche lassen die Grundschuld bewusst stehen, um sie für eine spätere Finanzierung wieder zu nutzen.
Der Rang: wer zuerst bedient wird
Mehrere Rechte haben eine Rangfolge – in derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragung, zwischen den Abteilungen nach dem Datum (§ 879 BGB). Bei einer Zwangsversteigerung werden die Rechte in dieser Reihenfolge bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel die erste Rangstelle. Steht vor ihnen ein Wohnrecht oder Nießbrauch, wird die Finanzierung schwierig.
Die Auflassungsvormerkung beim Kauf
Zwischen Notarvertrag und Eigentumsumschreibung vergehen oft Wochen oder Monate. In dieser Zeit schützt Sie die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Der Verkäufer kann die Wohnung nicht mehr wirksam an jemand anderen übertragen oder belasten, und die Vormerkung hält auch einer Insolvenz des Verkäufers stand. Ihre Eintragung ist deshalb üblicherweise Voraussetzung dafür, dass Sie den Kaufpreis zahlen müssen.
Eigentumswohnung: Wohnungsgrundbuch und Teilungserklärung
Jede Eigentumswohnung hat ein eigenes Grundbuchblatt. Was zur Wohnung gehört und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten, steht in der Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Sie liegt in den Grundakten. Dort finden Sie zum Beispiel Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz und die Verteilung der Kosten. Beschlüsse der Eigentümerversammlung stehen nicht im Grundbuch, sondern in der Beschluss-Sammlung der Verwaltung. Mehr dazu: WEG-Unterlagen vor dem Kauf.
Was nicht im Grundbuch steht
- Baulasten: öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa Abstandsflächen oder Stellplätze auf dem Grundstück. In Rheinland-Pfalz stehen sie im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (§ 86 LBauO), also bei der Kreis- oder Stadtverwaltung.
- Öffentliche Lasten wie Erschließungsbeiträge.
- Mietverträge, Hausgeldrückstände und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Wer darf ins Grundbuch schauen – und was kostet es?
Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Der Eigentümer hat es immer, Notare und Behörden ebenfalls. Kaufinteressenten haben es nach der Rechtsprechung, etwa des OLG München (34 Wx 36/26 e), in der Regel erst, wenn sie mit dem Eigentümer in konkreten Kaufverhandlungen stehen. In der Praxis gibt Ihnen der Verkäufer einen aktuellen Auszug, und der Notar sieht vor der Beurkundung selbst ein.
Kosten beim Grundbuchamt: einfacher Ausdruck 10 €, amtlicher Ausdruck 20 €, als Datei 5 € bzw. 10 €. Die bloße Einsicht beim Grundbuchamt ist kostenlos.
Häufige Fehler
- Nur den Auszug lesen und die Grundakten mit Teilungserklärung und Bewilligungen nicht einsehen.
- Abteilung II unterschätzen – Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht bleiben beim Käufer bestehen.
- Glauben, alles Wichtige stehe im Grundbuch – Baulasten und öffentliche Lasten stehen woanders.
- Den Kaufpreis zahlen, bevor die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
- Annehmen, eine getilgte Grundschuld verschwinde von selbst.
- Als Interessent ohne konkrete Verhandlungen Einsicht verlangen – das wird in der Regel abgelehnt.
- Grundbuch und Kataster verwechseln: Die Fläche kommt aus dem Kataster, die Rechte stehen nur im Grundbuch.