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Ratgeber · Kaufen & Finanzieren

Banktermin vorbereiten: Checkliste für die Baufinanzierung

Kurzantwort

Wer vollständige Unterlagen mitbringt, bekommt schneller eine Zusage und hat bessere Karten bei den Konditionen. Die Bank braucht Nachweise zu Ihrer Person und Ihrem Einkommen, zu Ihrem Eigenkapital und bestehenden Krediten und zur Immobilie. Welche genau, legt jede Bank selbst fest – sie muss Ihnen aber vorher sagen, was sie braucht. Unsere Checkliste deckt die üblichen Anforderungen ab.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bank muss Ihnen vorab mitteilen, welche Unterlagen sie braucht und bis wann.
  • Angestellte: Ausweis, Gehaltsabrechnungen der letzten zwei bis drei Monate, Steuerbescheid, Nachweis des Eigenkapitals.
  • Selbstständige: zusätzlich aktuelle BWA und die letzten Jahresabschlüsse und Steuerbescheide.
  • Zur Immobilie: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos – bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung.
  • Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag und Aufstellung der Mieteinnahmen.
Rechner Finanzierung: Rate, Restschuld, Tilgungsplan Vor dem Termin durchrechnen: Welche Rate passt, und wie viel ist nach der Zinsbindung noch offen? Mit eigenen Zahlen rechnen →

Warum die Vorbereitung zählt

Die Bank muss vor jeder Baufinanzierung prüfen, ob Sie den Kredit wahrscheinlich zurückzahlen können – anhand Ihres Einkommens, Ihrer Ausgaben und Ihrer übrigen finanziellen Verhältnisse. Diese Angaben muss sie anhand von Unterlagen überprüfen. Je vollständiger und übersichtlicher Sie sie mitbringen, desto schneller geht es und desto besser können Sie mehrere Angebote einholen.

Eine gesetzliche Liste gibt es nicht. Jede Bank muss Ihnen aber vorab sagen, welche Unterlagen sie braucht und bis wann. Die folgende Liste beruht auf den Anforderungen mehrerer Banken. Zum Abhaken und Ausdrucken: Checkliste Banktermin.

Zu Ihrer Person und Ihren Finanzen

Alle:

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Selbstauskunft (Formular der Bank): Einnahmen, Ausgaben, Vermögen, Verbindlichkeiten
  • Letzter Einkommensteuerbescheid und die zugehörige Steuererklärung
  • Nachweise über das Eigenkapital: Konto- und Depotauszüge, Bausparverträge, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
  • Bestehende Kredite: Verträge und aktuelle Kontoauszüge bzw. Jahreszinsbescheinigungen, auch Rahmenkredite und Leasing
  • SCHUFA-Hinweis (Datenschutzinformation der Bank) – die Auskunft holt die Bank selbst ein

Angestellte:

  • Gehaltsabrechnungen der letzten zwei bis drei Monate
  • Die Dezember-Abrechnung des Vorjahres
  • Bei befristetem Vertrag oder Probezeit: Arbeitsvertrag

Beamte und Rentner: Bezügemitteilungen bzw. Rentenbescheid

Selbstständige und Gesellschafter-Geschäftsführer:

  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), oft mit Summen- und Saldenliste und Vorjahresvergleich
  • Jahresabschlüsse bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen – je nach Bank der letzte bis die letzten drei
  • Einkommensteuerbescheide derselben Jahre
  • Bei einer GmbH meist zusätzlich deren Jahresabschlüsse und der Gesellschaftsvertrag

Zur Immobilie

Bestandsimmobilie:

  • Aktueller Grundbuchauszug – viele Banken verlangen, dass er nicht älter als sechs Monate ist
  • Flurkarte
  • Grundrisse, Schnitte, Ansichten
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Baubeschreibung, falls vorhanden
  • Aktuelle Fotos innen und außen
  • Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
  • Aufstellung der Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten und geplanter Renovierung
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung mit allen Nachträgen und Aufteilungsplan
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen – manche Banken verlangen sie
  • Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage – nicht jede Bank fragt danach, für Ihre eigene Prüfung sind sie aber wichtig. Siehe WEG-Unterlagen vor dem Kauf.

Neubau und Kauf vom Bauträger:

  • Bauträgervertrag oder Entwurf
  • Baubeschreibung und Bauzeichnungen
  • Baugenehmigung bzw. Bauantragsunterlagen
  • Teilungserklärung, ggf. als Entwurf
  • Flächenberechnung, Gesamtkostenaufstellung, Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis

Mehr im Ratgeber Kauf vom Bauträger.

Kapitalanlage:

  • Mietvertrag bzw. Mietverträge
  • Aufstellung der Mieteinnahmen
  • Manche Banken: Kontoauszüge über die Mieteingänge der letzten Monate

Im Gespräch

  • Fragen Sie nach dem ESIS-Merkblatt zu jedem Angebot. Es fasst alle Bedingungen einheitlich zusammen.
  • Fragen Sie nach Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungszinsen. Diese stehen nicht im Effektivzins.
  • Lassen Sie sich mehrere Varianten rechnen: verschiedene Zinsbindungen und Tilgungssätze.
  • Unterschreiben Sie nichts im ersten Termin. Ein seriöses Angebot gilt einige Tage; vergleichen Sie es in Ruhe.

Wie Sie die Angebote vergleichen, steht im Ratgeber Die richtige Baufinanzierung finden.

Häufige Fehler

  • Unvollständige Unterlagen – jede Nachforderung kostet Zeit, beim Kauf oft entscheidende Tage.
  • Einen alten Grundbuchauszug mitbringen.
  • Bestehende Kredite oder Bürgschaften verschweigen. Falsche Angaben können die Bank später berechtigen, Rechte geltend zu machen.
  • Eigenkapital nicht belegen können, weil es auf vielen Konten verteilt ist – vorher übersichtlich zusammenstellen.
  • Bei Eigentumswohnungen die WEG-Unterlagen erst nach dem Banktermin anfordern.